房地产行业周报:一二手房环降扩大、降准释放流动性

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率2.01,较上周大幅收缩34.70%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+1.68%,较上周收益率提升3.05pct,上周各板块收益率大部分实现正收益率,国防军工、非银金融、计算机等板块领涨,地产板块收益率排名中等偏上。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。

一手房成交环降19.91%:全国41 城一手房成交面积453.03 万方,同比下降22.65%,环比下降19.91%,累计同比下降22.65%;其中一线4 城成交面积69.33万方,同比上升35.91%,环比下降24.58%,累计同比上升35.91%;二线19城成交面积283.90万方,同比下降31.03%,环比下降23.00%,累计同比下降31.03%;三线18 城成交面积99.79 万方,同比下降18.88%,环比下降4.94%,累计同比下降18.88%。

二手房成交环降35.80%:全国15 城二手房成交面积80.97 万方,同比下降19.93%,环比下降35.80%,累计同比下降19.93%;其中,一线2 城成交面积20.13 万方,同比下降25.82%,环比下降42.04%,累计同比下降25.82%;二线9 城成交面积57.42 万方,同比下降13.15%,环比下降33.08%,累计同比下降13.15%;三线4 城成交面积3.42 万方,同比下降56.55%,环比下降38.93%,累计同比下降56.55%。

可售库存环降0.51%,去化周期减少0.84 周:1)全国15城可售库存套数同比上升24.60%,环比下降0.51%;其中一线4 城同比上升31.68%,环比下降1.34%;二线8 城同比上升25.13%,环比上升0.25%;三线3 城同比下降2.44%,环比下降0.51%。2)全国15 城可售库存去化周期33.78 周,较上周减少0.84 周;其中一线4 城去化周期37.50 周,较上周减少1.42 周;二线8 城去化周期35.90 周,较上周减少0.62 周;三线3 城去化周期18.97 周,较上周减少0.26 周。

土地成交量价齐升:1)100 大中城市供应规划建筑面积4516.76 万平米,累计同比+15.49%,相对过去四周变化幅度为+28.77%;100 大中城市挂牌均价2996 元/平米,同比+33.87%,环比+96.85%;2)100 大中城市成交总建面4038.93 万平米,累计同比+6.73%,相对过去四周变化幅度为+16.15%;100 大中城市成交总价1174.31 亿元,累计同比-2.56%,相对过去四周变化幅度为+27.64%;100 大中城市成交楼面价2907 元/平米,同比-3.55%,环比+38.03%;3)100 大中城市土地溢价率6.92%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为3.90%、8.83%、6.33%。

政策方面:央行下调金融机构存款准备金率1 个百分点,其中,2019 年1 月15 日和1月25 日分别下调0.5 个百分点。同时,2019 年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。此次降准将释放资金约1.5 万亿元,加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金,再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后,净释放长期资金约8000 亿元。

投资建议:当前地产行业类似于11 年末12 年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H 股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H 股)等。

风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期。