对菏泽市《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》的点评:因城施策,平稳发展

事件:18日,菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,内容主要包括1)加快安置房建设进度,2)取消新购住房限制转让措施,3)降低市区商品房预售资金监管额度,等。

19日,媒体报道菏泽市住建局相关工作人员表示,“是根据当地情况制定的政策,没想到引起这么大的关注,省住建厅也关注到这一情况,要求我们说明情况。当前,局里领导正在开会研究,稍后或有统一回复”,省住建厅工作人员表示,“正在了解菏泽的情况,包括政策出台的原因、当地的市场情况,在弄清楚之前,没有具体的想法”,他还表示,媒体对菏泽的政策进行了过度的解读,不利于地方政府根据自身情况采取措施。

棚改规模大,货币化安置比例高,安置房建设进度可能比较慢:根据山东住建厅资料,2016至2018年,菏泽市列入棚改计划37.2万套,占全省棚改计划的六分之一还多,棚改任务连续三年位居全国设区市首位。截至2018年10月,菏泽市三年累计完成征收37.6万户,开工及货币化安置41.3万套,开工率110%。其中,2018年列入棚改计划12.7万套,已完成征收12.3万户,征收完成率96.6%,开工及货币化安置12.1万套,开工率95.2%,两项指标均位居全省前列。从通知中也看到,菏泽市涉及的棚改居民已达到150多万人,大约占全市人口的20%。而全市棚改货币化安置比例最新可得数据为2016年的57%,并且2018年之前对选择货币补偿的给予一定比例资金和面积奖励,2018年初取消。另一方面,通知中提到,“在2019年,2015年之前的棚改项目要全部交付使用,2016年的棚改项目要达到基本建成以上,2017年的棚改项目要达到主体封顶以上,2018年的棚改项目要达到主体施工以上,2019年的棚改项目要全部开工建设”,安置房建设进度可能比较慢。

楼市成交量出现大幅下滑,价格总体平稳:菏泽楼市数据较少,从网络得知,菏泽楼市自2017年下半年开始转冷,而2018年11月大部分平销期新房项目的销量遭到拦腰式下滑,价格方面总体较为平稳。楼市转冷可能有棚改收紧的影响。

2017年开始土地出让收入超过本级财政收入:菏泽市2017年一般公共预算收入187亿元,而土地出让收入239亿元,2018年上半年两者分别为115亿及177亿元。

投资建议:我们认为此次菏泽取消限售一方面有楼市转冷的缘故,另一方面可能也有财政收入的动力。我们在中期策略报告中提到,部分二三线城市此轮调控政策的出台背景是房价快速上涨,主要由1)事件催化,如丹东、海南,2)边际需求增加,短期供需矛盾凸显,但从中长期看,土地供给潜力大、人口吸附能力有待检验,“因城施策”的基调下部分城市调控政策存在调整的可能。近期行业销售数据同比转负,考虑到行业下行压力较大,而2017年房地产业对GDP增速累计同比的拉动为0.4pct,2018年前三季度为0.3pct,我们预计房地产政策面至少将以稳为主,不排除会有一些“因城施策”的托底政策,包括部分城市调控政策的调整,但政策放松的力度仍有待观察,此次山东省住建厅的进一步回应值得期待。在政策底逐步显现,市场总体平稳的背景下,我们建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期。