房地产行业周报2018年第50周:投资企稳,政策积极因素累积

本周板块上涨0.67%,行业排名第4:本周板块上涨0.67%,12日晚发改委出台文件支持优质企业发行企业债,包括优质民营房企,受此提振13日板块上涨1.85%。本周大盘小幅下跌0.49%,板块再度跑赢大盘超1pct,继续维持较为明显的超额收益。28个行业中,板块表现排名第4,家电、建筑、食品分列前三。本周板块PE及PB估值回升至8.85X及1.40X,估值依然处于历史底部区域,但近期基本企稳。本周重点公司基本均有上涨,荣盛、万科表现不俗涨幅超3%,重点公司中仅华夏幸福本周小幅下跌0.04%。 中央政治局会议召开、央行行长易纲发表演讲、国家统计局公布11月数据、发改委发布通知支持优质企业发行企业债等:1)中央政治局会议提出五个坚持六个稳,2)央行行长易纲提到坚持稳健中性货币政策,调控时要注意逆周期调节,3)在政策偏紧的背景下,销售数据如期回落,地产投资稳中有降,在补库存与冲回款的动力下新开工表现不俗,但土地市场已逐步转冷,行业依然面临下行压力,4)新规受益房企较少,主要还是杠杆率较低的龙头房企受益,尽管有负面清单限制,但补流比例提升及审核流程缩短依然对融资形成利好,龙头优势更加凸显。

重点城市新房供给同比继续为正,去化周期回升:重点城市新增供给同比继续为正,2018年累计升14.9%,基本与上周末持平,但成交同环比均有下降,2018年至今成交累计下降1.7%,降幅连续收窄6周后再度扩大。截至本周末重点城市狭义去化周期10.20个月,上周末为10.10个月,去化周期连续回升6周。从各城市能级来看,新增供给同比均有上升,2018年至今累计同比分别为24.7%/2.7%/20.0%,新房成交仅一线同环比为正,三线同比为10月来首次转负,2018年至今一二三线新房成交累计同比-1.6%/-13.5%/11.2%,一线数据有所改善,近期总体维持平稳。截止本周末一二三线去化周期8.41/6.33/18.13个月。

建议长期关注万科保利新城:自8月住建部首次提到“稳房价”之后,目前来看房地产政策基调至少以稳为主,此外资金面有望出现边际改善,在市场基本稳定的背景下,我们建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期