地产行业动态跟踪报告:单月销售降幅扩大,投资端呈现韧性

事项:

国家统计局公布2018年前11月全国房地产开发投资及销售数据,1-11月全国房地产开发投资额同比增长9.7%,新开工同比增长16.8%;商品房销售面积同比增长1.4%,销售额同比增长12.1%。

平安观点:

投资呈现韧性,预计增速将逐步回落。2018年1-11月房地产投资同比增长9.7%,与前10月增速持平;其中11月单月投资同比增长9.3%,较10月上升1.6个百分点,投资整体呈现韧性。我们认为投资短期维持高位一方面为土地购置费依旧为强支撑,另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升。展望2019年,土拍降温叠加楼市下行将带来拿地新开工收缩,预计地产投资增速将高位回落。

单月销售降幅扩大,调整或延续至2019Q2-Q3。2018年前11月全国商品房销售面积同比增长1.4%,销售额同比增长12.1%,增速较前10月下降0.8个和0.4个百分点;其中11月单月销售面积同比下降5.1%,连续3个月负增长,降幅较10月扩大2个百分点。单月销售均价8778元/平,环比升2.8%,反映一二线推盘加快及三四线持续降温趋势。对比前三轮周期,单月销售面积负增长通常延续8到13个月,经验数据来看本轮下行周期或延续至2019Q2-Q3。展望2019年,观望情绪下预计一二线楼市仍将延续低位盘整,而三四线将步入调整通道,预计2019年全国销售面积同比降6.9%。

新开工维持高位,中期趋势向下。2018年前11月新开工同比增长16.8%,较前10月上升0.5个百分点。其中11月单月增速为21.7%,较10月上升7个百分点。在楼市降温及低库存背景下,把握短期窗口期加快开工推盘回收现金流为当下房企最优选择,尤其是三四线开发商短期为其最后脱逃机会,预计三四线短期开工仍将积极。中期来看,国庆后楼市降温超预期,库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端,预计2019年新开工增速前高后低,全年同比微降。

土地市场持续降温,竣工延续负增长。由于楼市降温及资金端偏紧,房企下半年拿地持续收缩,1-11月全国土地购置面积同比增长14.3%,土地成交价款同比增长20.2%,分别较前10月回落1个和0.4个百分点,百城11月土地成交建面同比下降23.8%。从区域来看,随着一二线城市地价回落、三四线楼市降温,房企拿地逐步回归一二线,11月百城一二线土地成交占比达45.7%。前11月竣工面积同比下降12.3%,降幅略收窄0.2个百分点,资金紧张背景下房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限,且2016-2017年期房销售大幅增长,无论从建设周期还是交房周期,预计2019年竣工有望回升。定金及预收款增速维持高位,按揭利率高点已现。2018年1-11月房企整体到位资金15万亿,同比增长7.6%,增速较前10月回落0.1个百分点。其中定金及预收款同比增长15.7%,环比下降0.6个百分点,增速依旧维持高位;国内贷款同比下降3.7%,降幅较前10月收窄1.5个百分点;个人按揭贷款同比下降0.9%,降速环比持平。11月全国首套房利率达5.71%,与10月持平,自2017年1月以来首次滞涨。草根调研了解部分城市首套房按揭利率已有所回落,放款速度亦明显加快,年内四次降准背景下,预计后续首套房利率将有所改善。

投资建议:目前全国单月销售已连续三个月负增长,部分区域楼市量价亦出现松动,短期来看基本面仍将延续下行。若基本面超预期下滑将对股价形成一定压力,关注2019年春节前后基本面走势。

但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,整体以防守反击为主,以融资渠道畅通、一二线货值占比高的龙头防御为主,如低估值龙头万科、保利、金地、招商等;后续随着投资增速回落、盈利预期下调及资金压力风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售标的公司表现更佳,关注布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。