房地产行业发改委《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》点评:积极因素累积,龙头优势凸显

事件:12日,发改委发布《关于支持优质企业直接融资,进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。

发改委新规支持符合条件的优质房企发行企业债:以往企业债一般是由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行,最终由发改委核准,房企发行由证监会审核的公司债比较多。此次新规明确指出支持符合条件的优质企业,包括优质民营企业发行企业债券,对于房企主要须满足4个条件,1)资产总额大于1500亿,2)年收入大于300亿,3)资产负债率不超过85%,4)主体信用等级达到AAA。A股符合条件的房企并不多,有7家,万科、保利、招蛇、华夏幸福、华侨城、金地、首开,新城2017年末资产负债率85.8%,荣盛评级AA+,阳光城及中南资产负债率超过85%且评级为AA+级。

募集资金用于补流比例由40%提升至50%,禁止用于房地产投资:一方面,新规允许使用募集资金用于补充营运资金的比例从此前的40%提升至50%,另一方面,募集资金投向设立负面清单,禁止用于房地产投资,但并没有明确不能投长租、保障房等政府支持的领域。此外通知明确,核定公开发债规模时,按照公开发行的企业债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径进行计算,中票等不占用额度。

“即报即审”,流程加快:通知指出,优质企业债券实行“即报即审”,安排专人对接、专项审核,比照“加快和简化审核类”债券审核程序,流程缩短。

投资建议:新规受益房企较少,主要还是杠杆率较低的龙头房企受益,尽管有负面清单限制,但补流比例提升及审核流程缩短依然对融资形成利好,龙头优势更加凸显。我们认为行业政策面目前至少以稳为主,行业下行背景下不排除边际改善的可能,我们维持推荐低估值龙头房企万科保利及新城。

风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期。