房地产周报2018年第38周:供给大增,成交改善,关注长效机制

本周板块强势反弹5.82%,排名第3,估值依然处于历史底部区域:在媒体报道房产税出台预计仍需较长时间、房贷抵个税酝酿细则等催化下,本周地产板块大幅上涨5.82%,跑赢大盘约0.6pct,在28个板块中排名第3,仅次于食品饮料及休闲服务。随着本周板块强势反弹,PE估值回升至9.53X,基本和8月中持平,但仍然处于2014年1月创下的近几年低位9.65X之下,板块PB回升至1.46X,同样处于2014年4月的低位1.49X之下,总体来看板块估值依然处于历史底部区间。本周重点公司招蛇万科涨幅超过10%、保利金地涨幅超9%、荣盛超8%、中南超7%,也均表现不俗。截止本周末龙头PETTM最高的为招蛇9.9X,其余依次为万科9.5X,保利9.5X,新城8.7X,华夏幸福7.4X,荣盛5.9X,金地5.3X。

重点城市新房供给大增,成交继续改善:本周重点城市新增供给环比继续回升27.4%,同比上升28.2%,同比连续4周为正,2018年累计升幅12.8%,相比上周扩大0.6pct,连续扩大两周。随着供给增加,成交同环比为15.2%/7.9%,2018年累计降幅0.1%,相比上周继续收窄0.4pct,累计表现继续改善。本周末狭义去化周期9.31个月,上周末为9.33个月,连续收窄10周。分一二三线来看,本周一线新增供给在环比回落两周后大幅上升,同环比升幅均超过100%,三线供给同环比也有较大增长,二线供给下降,2018年一二三线新增供给累计同比分别为14.6%/4.7%/22.4%,相比上周分别+3.6/-1.9/+0.5pct。一线城市随着供给增加成交同环比大幅增长,二线成交表现依然相对较弱,2018年至今一二三线新房成交累计同比-4.0%/-16.0%/17.4%,一线表现继续好转,二三线基本维持平稳。一二三线去化周期7.31/6.09/15.33个月,一线连降2周,三线小幅扩大,二线近几周基本维持平稳。

建议长期关注万科保利新城:本周消息面信息较多,主要有1)传房产税节奏可能放缓,2)个税房贷抵扣酝酿细则,非普住宅可能排除在外,3)广东酝酿取消预售制,住建部表示不属实。总体来看,对于各项长效机制的讨论较多。本周板块虽有反弹,但估值依然低于2014年上半年的低点,我们认为,房产税的预期已经基本反映在板块估值中,而考虑到对行业及经济的影响,预售制的取消短期可能性不大,住建部也进行了辟谣。假设预售制逐步取消的情况下,杠杆率较高、融资能力较差、依靠高周转的中小房企预计将受更大的影响。此外,决定楼市的长期驱动依然主要是人口、经济、土地等因素。我们建议长期关注杠杆率较低、表现均好的地产龙头万科及保利,以及布局二三线为主的二线龙头新城。

风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期。