万科A:全国龙头房企,物流地产+长租公寓加速扩张

低负债稳健经营,深圳地铁成为基石股东或将深化合作

2017H1归母净利润同比增长36.5%,销售额同比增长45.8%;净负债率为19.6%,主体及债券评级均为AAA利于融资。深圳地铁集团成为第一大股东,未来或将在“轨道+物业”开发方面深化合作,公司有望受益于优质资源获取能力提升。

土储丰富,审慎拿地聚焦一二线城市

2017H1新增土储权益建面984万平方米,均价5468元/平方米;按建面计算,新增项目78%位于一二线城市,按金额计算,新增项目92%位于一二线城市。期末在建及规划中项目权益建面合计达7718万平方米。7月公司以551亿元竞得广信资产包,获取广州土储权益建面211万平方米,补充核心城市稀缺资源。

持续增持物流地产项目,参与私有化全球物流巨头普洛斯

截至8月公司累计获取37个物流地产项目,权益建面约223万平方米;主要布局环渤海、长三角、珠三角城市群及中西部省会城市。7月公告参与私有化全球领先物流设施供应商普洛斯,若私有化完成将显著增强物流地产板块的规模效应与网络效应。

积极布局长租公寓,“泊寓”业务加速扩张

公司已形成集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017H1泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

12个月目标价30元,首次覆盖增持评级

预测2017/2018/2019年营收分别为2898/3355/3890亿元,归母净利润分别为256.91/298.50/348.40亿元,EPS分别为2.33/2.70/3.16元。综合考虑给予相对估值2017年PE13倍,12个月目标价30元,首次覆盖增持评级。

风险提示房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;普洛斯私有化交易进展不及预期;长租公寓发展不及预期。