房地产行业报告:行业下滑压力仍在,政策放松有空间

1. 投资建议。

2014年1-7月份,全国房地产开发投资22322亿元,同比名义增长16.4%。1-7月份,房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米,同比增长11.3%,增速与1-6月份持平。房屋新开工面积98232万平方米,下降12.8%,降幅收窄3.6个百分点。房屋竣工面积43524万平方米,增长4.5%,增速回落3.6个百分点。其中,住宅竣工面积33270万平方米,增长2.7%。1-7月份,房地产开发企业土地购置面积17824万平方米,同比下降4.8%,降幅比1-6月份收窄1个百分点;土地成交价款4828亿元,增长9.8%,增速提高0.8个百分点。1-7月份,商品房销售面积56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。商品房销售额36315亿元,下降8.2%,降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。

目前房地产行业仍处在一个下降态势,房地产开发投资和商品房的销售仍同比下降。从销售市场看限购政策的大范围放松只带来销量短期的回升,市场总体仍没有出现销量趋势性的增长。我们认为限购政策对房地产股上升产生的边际效应已在减弱,但限贷政策改善对地产股上升的影响仍可期待建议关注:一是万科、保利、招商等龙头企业;二是关注区域性的投资机会,重点关注以华夏幸福、荣盛发展和金融街为代表的京津冀经济圈内公司;以厦门国贸、建发股份、泰禾集团、大名城、阳光城为代表的海西自贸区内的公司;三是关注逆周期发展较强的信达地产等。

2. 国房景气指数继续下降。

7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.82,比上月回落0.02点。自去年二季度以来国房景气指数一直震荡向下。目前国房景气指数距景气100有5.18个百分点。

3. 中部发区房地产开发投资的增长下滑更明显。

2014年1-7月份,全国房地产开发投资50381亿元,同比名义增长13.7%,增速比1-6月份回落0.4个百分点。其中,住宅投资34365亿元,增长13.3%,增速回落0.4个百分点,占房地产开发投资的比重为68.2%。

1-7月份,东部地区房地产开发投资28833亿元,同比增长14.1%,增速比1-6月份回落0.5个百分点;中部地区投资10380亿元,增长11.6%,增速回落0.3个百分点;西部地区投资11168亿元,增长14.7%,增速回落0.1个百分点。

1-7月份房地产开发投资表现为回落态势,尤其是中部地区增长的回落明显。进入2014年以来中部房地产开发投资减速明显。

4. 新开工面积增长下降仍在收窄。

1-7月份,房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米,同比增长11.3%,增速与1-6月份持平。其中,住宅施工面积451577万平方米,增长8.2%。房屋新开工面积98232万平方米,下降12.8%,降幅收窄3.6个百分点。其中,住宅新开工面积69069万平方米,下降16.4%。房屋竣工面积43524万平方米,增长4.5%,增速回落3.6个百分点。其中,住宅竣工面积33270万平方米,增长2.7%。

5. 土地购置同比负增长。

1-7月份,房地产开发企业土地购置面积8130万平方米,同比下降7.9%,降幅比1-3月份扩大5.6个百分点;土地成交价款2214亿元,增长9.6%,增速回落1.8个百分点。

6. 商品房销售同比负增长在加大。

1-7月份,商品房销售面积56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。其中,住宅销售面积下降9.4%,办公楼销售面积下降4.9%,商业营业用房销售面积增长7.4%。商品房销售额36315亿元,下降8.2%,降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中,住宅销售额下降10.5%,办公楼销售额下降14.0%,商业营业用房销售额增长8.6%。

1-7月份,东部地区商品房销售面积26436万平方米,同比下降14.8%,降幅比1-6月份扩大1.5个百分点;销售额21022亿元,下降15.2%,降幅扩大1.2个百分点。中部地区商品房销售面积15196万平方米,增长0.2%,增速回落1.6个百分点;销售额7615亿元,增长3.9%,增速回落1.8个百分点。西部地区商品房销售面积14847万平方米,下降0.5%,1-6月份为增长1.4%;销售额7678亿元,增长3.4%,增速回落2.1个百分点。

7月末,商品房待售面积55230万平方米,比6月末增加802万平方米。其中,住宅待售面积增加541万平方米,办公楼待售面积增加16万平方米,商业营业用房待售面积增加194万平方米。

7. 房地产开发资金来源较弱,定金与预收款下降明显。

1-7月份,房地产开发企业到位资金68987亿元,同比增长3.2%,增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中,国内贷款13111亿元,增长14.7%;利用外资245亿元,下降9.2%;自筹资金28078亿元,增长11.6%;其他资金27553亿元,下降8.1%。在其他资金中,定金及预收款16567亿元,下降10.2%;个人按揭贷款7651亿元,下降3.7%。