房地产:本轮地产反弹接近尾声

策略:上周上证综指和深证成指分别上涨0.23%、1.71%,申万地产指数上涨0.09%,在28个一级行业中排第19位。我们统计46个城市商品住宅周成交面积492万平,较上周上升9.5%,同比+2.2%。一、二、三线城市成交面积均环比回升。5月46个城市周均成交面积441万平方米,环比4月上升4.9%,同比仍下降9.4%,同比降幅较上月收窄7.1个百分点。其中一、二、三线城市5月成交面积同比分别降25.7%、4.7%和10.6%。全年累计方面,前5月成交面积累计同比下降16.4%,降幅较前4月收窄1.8个百分点,其中一二三线城市累计同比下降32.9%、11.4%和16.9%。 维持行业“同步大市-A”,我们认为本次地产股反弹接近尾声。5月13日央行网站发布人民银行召开住房金融服务专题座谈会纪要,我们提出地产有阶段性机会,主要推荐万科A、保利地产、华夏幸福,截止目前申万地产指数涨幅3.48%,万科涨幅16.8%,保利地产涨幅8.99%,华夏幸福涨幅7.22%。

目前看来,这轮反弹正在接近尾声:1、住建部调研楼市结果较为平淡,行业政策面的良好预期难以兑现,我们认为政策面稳定为主,不会有大的变化;2、银监会要求今年将严控房地产贷款风险。严格执行包括个人贷款等国务院政策,没有任何松动,也没有讨价还价的余地。房贷难有大规模宽松。3、龙头万科B转H事项将逐步进入尾声(B股4日将停牌),从影响中海外与万科B估值的因素来看(市值、利润率、融资成本、企业背景等),B转H后万科港股估值难以达到中海外水平,不可期望过高。

要闻点评:

1.1. 据媒体报道,住建部汇总调研结果,表示楼市调控将不刺激不打压。我们认为政策面稳定为主,不会有大的变化。

1.2. 银监会:强调严控房贷风险。据媒体报道,在银监会举行的发布会上,银监会相关负责人表示今年将严控房地产贷款风险,银监会严格执行房地产开发贷款、土地储备贷款、个人贷款等国务院政策,没有任何松动,也没有讨价还价的余地。

成交:前5月46个城市成交面积累计下降16.4%,一线城市降幅较大

(1)一手房:我们统计的46个城市商品住宅周成交面积较上周小幅上升,并且同比实现正增长。一、二、三线城市成交面积均环比回升。本周住宅合计成交面积492.4万平方米,较上周小幅上升9.5%,同比上升2.2%,同比增速较上周上升7.5个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积均环比回升,二、三线城市同比正增长。一、二、三线城市同比分别变动-12.6%、+6.9%、+0.5%,同比增速较上周变动+8.1、+8.3和+5.3个百分点,环比分别变动+14.3%、+7.5%、+12.6%。

(2)库存:库存量继续小幅上升,北京需去化14个月。26个主要城市一手房可售套数159.0万套,同比/环比变动+25.5%/+1.5%,根据月销售数量统计去化周期为16.2个月,较上周上升0.6个月,较去年同期增加5.1个月。一、二、三线城市库存合计同比增19.2%、23.9%和32.1%,需去化10.3、16.7、20.9个月。

(3)二手房:16个城市二手房周成交面积101万平,环比升3.7%,同比下降10.1%,同比降幅收窄2.8个百分点。

流动性:央行周净投放200亿,货币市场利率维持低位。

风险提示:房贷大幅收紧,房地产企业再融资受阻,经济增速下滑超预期。