房地产行业研究周报:假期影响,成交低迷

新房成交情况

一线成交全线下跌。由于清明假期影响,本周成交普遍下滑。北京成交6.6万平方米,环比下降28%,低于年度动态周均55%;上海成交19 万平方米,环比下降55%,低于年底动态周均42%;深圳成交5.7 万平方米,环比下降6%,低于年度动态周均24%。

而本周重点监测的15 个二、三线城市中,除重庆数据缺失外,其余14 个城市成交环比全部下降,平均下降34%。跌幅最大的为天津,下降75%;其次是厦门,下降64%。

二手房成交情况

本周北京二手房成交12.9 万平米,环比下降27%;深圳成交9.9 万平米,环比下降10%;天津成交4.6 万平米,环比下降64%;杭州成交6.4 万平米,环比下降11%。四城市本周成交量分别为52 周动态周均的66%、74%、46%、77%。

行业点评

舆论或为放开限购做铺垫。多个城市传出限购松绑的消息,据媒体报道温州市限购松绑方案已经上报浙江省相关部门;长沙、杭州两地也曝出正在讨论限购松绑的可能性。今年的政府工作报告和住建部的多次会议都强调针对不同城市情况分类调控,限购淡出的讨论不断增加。 在房价已经比当初实施限购时出现一定幅度上涨后,又开始讨论取消限购,明显与政府初衷不相符,其可能的结果是一定程度允许房价的上涨来帮助延缓经济的下滑。

房地产企业营改增影响几何?近期有传言房地产行业也将实施营改增,我们认为短期实施可能性不大,因为如果得到推行,那么建筑业要提前实行或者与房地产业同步实行,否则房地产企业的增值税将没有抵扣项。此外如果按照11%的增值税率来代替目前5.6%的营业税率,地产企业的税负明显上升,例如对于一个30%毛利率的项目,假设土地成本和建安成本分别占70%和30%,未来建安成本可以全部抵扣,增值税率将为8.7%,比营业税率上升2.1 百分点。并且,毛利率越高的项目增值税率将越高。目前行业的毛利率普遍在40%左右,所以营改增将提高地产企业的税负,如果推行,在地产需求得不到控制的情况下,难免造成房价的上涨,这一政策恐将带来其他负面效应,所以短期推出的可能性不大。

投资建议

我们认为行业短期内较难走出滞涨周期,估值水平提升空间不大。本周重点公司推荐金地集团、深长城、首开股份、北京城建、华业地产。