首开股份:业绩筑底,继续深化廊坊广阳园区一二级开发项目

继续推动廊坊广阳园区一二级开发项目:公司在年报中表示将积极在环首都经济圈布局项目,抓住“京津冀一体化”协同发展所带来的市场机会。将继续落实此前签署的《广阳区高新科技成果孵化园和高层次人才创业园项目合作框架协议》,推动园区土地一级开发及二级开发的合作。据媒体报道(新浪财经,2012年7月),该园区距拟建的北京第二机场不到20公里,距离廊坊市中心约10公里,规划合计15平方公里,以“京津冀城市群新经济门户,廊坊市创新型高端功能区”为总体定位,将作为北京高端资源要素转移的最佳承接地。

业绩下降主要受结算进度趋缓、毛利率下降及投资收益减少所致:去年实现收入和利润分别为135亿和12.9亿,同比分别变动6.5%和-20.3%,EPS为0.57元。全年ROAE为9.56%,同比下降3.31个百分点。公司拟每10股派1.8元(含税),现金分红率31.31%。业绩下滑的原因:1)结算进度趋缓,期末公司预收款201亿,同比增58.8%。2)毛利率下降,主要是由于京外项目占比提升、低成本土地的减少以及利息资本化比率的增加。公司去年综合毛利率36.8%,下降4.8个百分点,三费16.5亿,同比下降25%,其中财务费用5.8亿,同比降49%。3)投资收益2.8亿,同比降59%。

销售符合预期,土地储备充足:2013年销售面积141万平,金额186亿,同比增5.9%和5.0%,去化率63%,其中按面积计算京外项目首次超过50%至54.5%。土地储备方面,去年公司在北京获得12块开发用地,京外获得9块土地,权益规划面积213万平,期末公司拥有房地产开发项目51个,可售土地储备1188万平,能满足未来2至3年需要。其中京津冀占比28%。

计划2014年销售金额247亿:公司计划2014年销售面积和金额分别为168万平和247亿,同比增2%和34%,金额增长较大主要是可售资源逐步转向经济较发达的核心城市和区域。开工方面,计划新开工288万平、开复工944万平、竣工200万平,同比分别增65%、12%和5.3%。

投资建议:“买入-A”评级,公司已经进入廊坊区域深度参与廊坊与北京的建设,广阳大型园区项目值得持续关注。公司计划以每股5.93元募资40亿,目前股价低于增发价,公司每股净资产6.22元。预计2014-2015年每股收益分别为0.99和1.23元,目标价6.05元。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。