房地产行业事项点评:政策面未到最紧,关注短期调整风险

事件:近期房地产市场可以说是山雨欲来风满楼,一方面新华网报道杭州某楼盘降价,引发业主打砸售楼处;另一方面,搜狐财经报道部分银行停止房地产贷款。

点评:

银行收紧房贷是情理之中。因为目前整体货币环境比较紧张,而且房价又处于高位,银行出于风险控制的角度收紧房贷是合理的。媒体对兴业银行停止房贷的报道比较多,因为兴业银行房地产贷款比例在同业中一直是比较高的,目前收紧力度较大也是在情理之中。从目前情况看,银行收紧房贷属于自发调整,并不是中央具体政策的传导。

银行对首套房停止按揭贷款应是暂时行为。银行的房贷政策有收紧就有放松,目前一方面看宏观货币层面何时能够缓和整体信贷压力,另一方面要看3 月份的两会对房地产政策整体走向。我们认为,无论两会对房地产调控是否有新政出台, 对于首套房的购买,国家不会施加太大的压力,整体仍然会以支持首套房购买为主。

2014 年房地产市场是个小年的可能性比较大。从目前政策导向看,信贷环境出现明显放松的可能性较小,而且一线城市和部分二线城市的房价不断创出新高。我们在2013 年行业投资策略中也提到,2014 年房地产市场销售下行的可能性较大。大家比较关心如果房价开始下跌,跌幅能有多大?我们认为主要城市出现房地产崩盘的可能性较小,最大跌幅应该不会超过2008、2009 年的下跌幅度,也就是一线城市下跌空间超过30%的可能性不大。因为房地产和金融捆绑在一起,可以说是密不可分。如果房地产出现大幅下跌,银行的不良贷款、各种影子银行将面临严重压力,国家金融安全将受到严重威胁。如果房地产面临崩盘风险,房地产政策调整的可能性较大。

人民币汇率也是一个待观察因素。人民币汇率自1 月中旬创下6.09 的历史高位后,人民币兑美元中间价在34 个交易日内累计下跌259 个基点,可以说人民币升值的刚性预期正在减弱,双向波动的幅度和深度在加强。如果说人民币出现持续的回调,对于我国的房地产市场会有一定的负面影响,但整体看人民币持续大幅贬值的可能性不大。

投资评级及风险:维持“中性”评级。由于前期主要城市房价上涨幅度较大,而信贷环境很难再次出现明显放松,房地产市场的心理预期逐步改变,市场风险加大。房贷收紧和房价下降互相影响,房价下降促使银行加强风控,收缩房贷,而房贷的收缩又加大房价下降的心理预期。现阶段应是房贷收紧的初级阶段,政策面未到最紧,难言板块底部确立,关注短期调整风险。