房地产行业研究周报:资金趋紧迹象初现

新房成交情况

一线成交全线上涨。由于春节假期的影响,本周数据波动较为异常,但成交量仍明显低于年度平均水平。其中北京成交3.7万平方米,环比上升2759%,低于年度动态周均78%;上海成交13.4万平方米,环比上升509%,低于年底动态周均60%;深圳成交1.7万平方米,环比上升10623%,低于年度动态周均78%。

而本周重点监测的15个二、三线城市中,除重庆、青岛、福州数据缺失外,有12个城市成交环比上升,平均上升878%。

二手房成交情况

本周北京二手房成交16.9万平米,环比上升626%;深圳成交8.5万平米,环比上升1751%;天津成交6.2万平米,环比上升1037%;杭州成交6.5万平米,环比上升2260%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的65%、55%、49%、65%。

行业点评

楼市开年面临资金困局。2014年将是房企资金紧张的一年,一是销售放缓是大概率事件,影响企业的销售回款,而去年企业普遍大规模拿地,今年另外目前银行从风险防范角度也放缓了放贷速度,每年年初的房贷政策都相对宽松,但2014年开年各大银行都或多或少收紧了房贷利率并放缓了放贷速度,部分股份制中小银行甚至已经暂停了房贷业务。企业层面对今年的资金紧张局面也有所预期,在国内融资渠道受阻的情况下寻找外海资金,1月份已经有超过15家企业发布海外融资计划或意向计划,合计总融资额过500亿人民币。

北京高价房限售令松动。据媒体报道,去年10月份开始,北京市一直执行4万元/平方米房屋预售禁令,即预售均价超过4万元/平方米的楼盘暂不发给预售许可证。这影响了北京约30个项目。但在2014年1月4万元/平方米预售禁令正式开解,北京市住建委发放了2014年首批3个住宅项目预售许可证,其中泰禾北京院子和紫辰院,预售价格均在60000元/平方米以上。绿地中心更是接近了每平米10万元,这对短期房价在数据上的控制更为不利。

投资建议

行业今年是基本面调整年,下半年部分地区的房价会有所波动,但这也是地产商自我救赎的过程,房价得到控制和出现理性调整对地产板块的估值回升并非坏事,我们在年初以来坚持提前布局板块的观点,在近期已经得到市场表现的认证,继续推荐万科、招商、保利、金地、荣盛、金科、华业、北京城建等一二线龙头。