房地产周刊:行业格局初变,股价再创新低

上周(2013/12/30-2014/1/5),16 个城市合计成交303 万方,环比下降21.1%,价格指数有所回落,可售存量继续上升。12 月销售情况不佳带领大地产股继续向下破位,从媒体公布的2013 年销售排行榜来看,房企出现一轮洗牌,综合类开发商上位,而传统住宅开发商则面临发展瓶颈,开始探讨发展模式的转型。短期看板块跌幅大大超出了我们的预期,极低的估值为上半年板块的估值修复行情打下了基础,在这个价位上,我们认为对地产股已经不应该悲观了。

支撑评级的要点市场概况:上周我们观察的16 个城市(北京缺数)合计成交面积303 万平米,环比下降21.1%;价格指数环比下跌0.8%,其中,福州和上海的价格涨幅居前,广州和东莞跌幅居前;15城新增可售面积环比下降37.7%,可售存量指数环比上涨0.37%,3 个月移动平均去化月数为11.5,3 个月移动平均批售比为1.24,较上周持平。

政策新闻动态:房产税方面,发改委法规司行政复议处韦大乐处长表示2014年将拟研究推进《房产税法》等的立法工作。国务院则要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》,且个人住房信息联网工作将被纳入到不动产统一登记制度设计之中。此外,有媒体报道2014 年中央政府对房地产的思路已经成熟,有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案,预计在明年两会前后公布;统计数据方面,中国指数研究院公布的13年12月百城房价指数环比11 月上涨0.7%,涨幅与上月基本持平,这也是该指数自 2012年6月以来连续第19个月上涨,不过房价走势有趋稳的迹象。

上市公司动态:截至上周,中银国际关注的26 家上市公司有5 家公布了13 年全年销售数据,目前已公布销售数据的公司13 年全年销售额同比增长44.05%,其中有4 家完成了全年销售目标,从中房信统计的2013 年房企销售top50 的数据看,今年绿地、万达等综合类地产商排名快速上升,绿地销售额与蝉联第一的万科相比已仅差距百亿元,而保利、中海外等排名落后至第4、5 位,碧桂园表现强劲,销售额翻番。另外,万科、招商地产和阳光城等公告拿地事项;北京城建和南国置业等公告委托借款;广宇集团和中航地产公告对子公司增资;其他方面,华夏幸福再签合作协议,万科针对欠税报道发布公告,称不存在欠税情形。

投资评级和建议

进入 2014 年的第一周,大地产股再下台阶,从近期中房信统计数据看,2013 年的地产销售排名格局发生了较大变化,商业地产占比较大的综合类开发商绿地、万达等强势发力,销售额大幅增长,排名占据第2、3位。2013 年住宅开发商纷纷回归一二线城市加剧了土地资源争夺和项目销售的竞争,从近期库存指数来看,二线城市普遍走高,14 年房价再度大幅上涨可能性已经很低,经过需求集中释放后销量也已回归平缓,传统住宅开发商进入了增长瓶颈期,开始考虑模式转型问题。地产板块目前暂时没有其他催化剂,但当前极低的板块估值有望酝酿反弹。我们关注有增值模式的复合型地产商如华夏幸福、华侨城等。另外行业进入成熟期后下游服务商如世联地产、海印股份等公司会获得更多关注。