深圳本地股投资机会梳理:国资改革+工业用地改造,双翼齐飞

十八届三中全会将于11月9日至12日在北京召开,预计会议将在土地制度、财税改革、城镇化、国企制度等多个领域进行改革。我们认为其中涉及到房地产领域值得关注的政策要点集中在国资改革和土地改革两个方向。基于政策可能引发的投资机会以及对深圳本地企业的分析,我们推荐关注两个投资标的,分别是国资改革方向的深振业和工业地改造标的深天健。

深圳国资委地产开发平台整合贯穿全年

深圳国资委今年4月27日曾发布《深圳市属国资国企改革“十二五”规划》,明确国资委内房地产产业发展目标为:加大产业整合力度,强化房地产企业与市属国资其他产业的协同效应。产业升级目标为:以优势地产企业为依托,推进行业整合,通过合并、置换、转型、退出等途径,扩大企业规模。年初深圳国资委转让深长城股权开启旗下地产平台开发资源整合第一步,若国企改革在本次全会中取得突破,无疑将加速深圳国资委内房地产行业改革进程。

协同效应助推深振业平台价值

剔除年内已转让的深长城,当前深圳国资委旗下地产上市平台主要有深振业、深天健、深物业、沙河股份以及香港上市的深圳控股。除深振业和深天健直属国资委控股外,其它上市平台分属国资委旗下不同集团,我们判断短期内实现跨集团间地产资源整合难度较大。深振业的平台价值预计首先将体现在与国资旗下其他产业公司的协同效应,采取合作开发的模式协助国资旗下拥有土地资源,但不具备开发能力的机场、地铁、盐田港、水务等公司进行项目开发。公司有望直接受益合作开发带来的协同效应,借助产业间合作开发增加公司在深圳的优质资源储备,提升盈利能力。

工业用地更新改造有望得到推广,率先布局房企将直接受益

我们认为受限于制度痼疾,短期内土地制度难以发生根本性的变更,会后涉及土地的政策方向较大可能是现有“重庆”和“广东”模式的推广。深圳作为土地改革先锋,从招牌挂到城市更新,一直走在土改前列。2009年推出的深圳城市更新计划极大地释放深圳存量建设用地,借助《深圳城市更新办法》,通过补缴地价,工业用地所有者可在不变更土地使用权主体的前提下改变土地的用途。

截至2012年年底,深圳已累计批准220个城市更新单元,存量用地已逐步成为深圳的主要供地来源,占2013年深圳总供地计划的54.3%。本次会议有望进一步强化深圳模式在全国的示范作用,本地拥有工业用地的企业自行改造过程有望得到加速。在此类投资机会方向下,我们建议关注拥有香蜜湖6.3万占地更新改造项目的深天健。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。