房地产周刊:年末调控从紧,供应成交均有回落

上周(2013/11/04-2013/11/10)17个城市合计成交390.6万方,环比下降13.2%,价格指数继续上涨。10月随着银行资金收紧,各项开发投资指标和景气指数均有所回落,但房价涨幅依旧在扩大。近期深、京、沪相继升级调控措施,各地自主调控已经取代一刀切式调控;在长效机制探索之初,行政调控仍将持续,但边际效应减弱。由于年末房价涨幅超限,预计短期地方升级调控的态势仍将有所蔓延,造成一定心理影响。但我们认为地产板块已进入年内最后一跌,年底年初有望有一波较可观的交易性操作机会。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的17个城市合计成交面积390.6万平米,环比减少13.2%;价格指数环比上涨3%,其中,深圳和天津的价格涨幅居前,宁波和广州跌幅居前;15城新增可售面积环比减少15%,可售存量指数环比上涨0.61%,3个月移动平均去化月数为11.5,3个月移动平均批售比为1.26,继续上升。

政策宏观动态:楼市调控方面,北京在出台“京七条”之后,北京住建委又收紧预售审批,年底之前,超过4万元单价或者大幅涨价项目预售许可证无获批可能、捆绑精装、现房销售定价也将受限。而上海也紧随其后出台“沪七条”,二套房贷首付由六成提至七成和限购政策再度升级;房产税方面信息增多,有媒体报道目前房产税改革方案已上报,新方案可能不再进行试点,直接在热点的一二线城市铺开;统计数据方面,今年前10个月,全国房地产开发投资同比增长19.2%,增速较1-9月回落0.5个百分点,并创下今年增速最低点,商品房销售额增长32.3%,增速较上月回落1.6个百分点。10月各项开发投资指标和景气指数均有所回落。

上市公司动态:截至上周,中银国际关注的26家房企中19家公布了10月份销售情况,已公布10月数据的房企销售额环比增长3.23%,同比增长32.24%。此外,万科、保利、金地和首开公告10月拿地情况;金地与荣盛发展股东增持股份。

投资评级和建议

今年以来一线城市楼市火热,价格涨幅领跑全国,时近年末,各地均有升级调控以完成年初房价涨幅目标的冲动,地产板块机会目前仍然在主题性公司身上,如国企改革、土地改革和区域性热点方面。随着近期第一批地产企业再融资报送流程正式启动,相关公司沟通和业绩释放积极性都会有提高,有助于提高板块的活跃度。我们长期看好龙头企业万科、保利,以及资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司。