房地产行业周报:假期效应致成交环比下滑,8月房价同比涨幅再创新高

本周平安观点:本周由于假期关系,周成交数量环比下降10%,我们认为节后将显著恢复,全月日均成交大概率将实现10%以上的回升。假期期间海外市场由于美联储意外宣布推迟QE退出,带来风险资产价格回升,利好地产板块的风险偏好调整,我们预计节后在基本面和短期外围利好因素的推动下板块投资热情将得到提振,仍建议对板块保持标配。标的方面,我们认为招商地产存在一定程度超调,再融资方案短期低于市场预期但并不影响公司相较于其他地产企业在长期优势资源端优势的建立,超调是配置的良机。另一前期推荐的标的世联地产在小额信贷、养老地产等各种概念推动下连续上涨,已经突破我们目标价16元。我们认为公司主业的增长可以支撑20-25倍估值,目前已基本处于合理区域,未来要实现股价的突破需要新兴业务更明确的布局和业绩贡献预期,短期而言此方面的催化因素并不显著,建议投资者可适度谨慎对待。

本周成交:成交环比有所下降:本周受中秋假期影响,重点跟踪城市整体成交环比下降10%,同比降3%。其中一线城市环比下降12%,二线城市环比下降13%,三线城市环比升6%。但微观上门量数据来看,自8月底以来上门量数据持续处于高位,市场需求依旧旺盛。上门量环比上升,持续处于高位。9号-15号上门量为3.7万,环比上升19.4%,较前四周均值上升13.9%,高于年内均值(2.8万)32.3%,低于年内高点(4.6万)19.6%,高于年内低点(2.2万)69.9%。

一手商品房9月成交:环比同比小幅下降,一线表现较优。截至9月21日,9月重点城市日均成交套数环比8月下降1%,同比下降3%。其中一线城市环比升5%(同比升6%),二线城市环比下降3%(同比降5%),三线城市环比下降3%(同比降4%)。土地市场:成交环比大幅下降,市场稍显平淡。本周金科股份2.35亿湖南郴州拿地。建发3.36亿竞得厦门地块,26.9亿成都拿地。华侨城8.4亿竞得宁波6地块,拟建欢乐海岸。泰禾24.75亿夺上海宝山区宅地。本周监测的20个主要城市成交住宅用地32宗,较上周减少13宗,成交面积206万平方米,环比降36.6%,较前四周均值降15.8%。

一周行业动态:本周国家统计局18日公布了8月70个大中城市销售价格变动情况。我们的点评:同比涨幅再创新高,一线城市与二、三线城市房价变动差异较大。由于去年基数较低及大部分城市房价仍在不断上涨,8月价格同比上涨城市平均涨幅再创新高,69个同比房价上涨城市的平均涨幅为8.08%,比7月提高0.83个百分点,涨幅扩大城市共65个,较7月增加6个。8月新房价格呈现一线城市领涨二三线城市的格局。一线城市房价已超过2012年人均可支配收入实际涨幅10个百分点,未来房价控制的压力依然较大。环比涨幅略有收窄。8月70个大中城市中,上涨的城市有66个。从今年3月份后,70个大中城市中,大部分城市房价环比涨幅逐月略有下降,平均涨幅由3月的1.12%下降至8月的0.88%。

我们认为,新房价格环比涨幅主要是由于前期价格已到达高位并且政府对新推盘价格实行管制所致,预计4季度仍将延续环比涨幅趋缓的态势。二手房价格与一手房趋势相同,但涨幅略低。70个大中城市中,二手房价格下降/持平/上涨的的城市分别为5/7/58个,平均涨幅为0.44%,较7月提升0.02个百分点。同比上涨城市有68个。平均涨幅为4.03%,涨幅较7月提高0.24个百分点。二手房价格与一手房趋势相同,一线城市上涨幅度明显领先二三线城市,但涨幅略低。投资建议:我们判断9月的实际推盘和销售将较8月回升,而成交数据仍将滞后至10月反应,8、9、10月的成交量维持环比回升态势,对板块投资有一定支撑,建议机构对板块保持标配,博弈成交的反弹。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。