房地产行业周报:行政性调控手段渐被免疫

新房成交情况

一线成交涨跌互现。本周北京成交11万平方米,环比下降44%,同比下降13%,低于年度动态周均45%;上海成交24.2万平方米,环比上升24%,同比下降18%,低于年度动态周均29%;深圳成交7.1万平方米,环比上升67%,同比下降17%,低于年度动态周均17%。

而本周重点监测的15个二、三线城市中,除了上周数据缺失的10个城市,无城市成交环比下降。有5个城市环比上升,平均涨幅60%。有1个城市同比上升,涨幅35%,4个城市同比下降,平均下降17%。

二手房成交情况本周北京二手房成交17.5万平米,环比上升35%,同比下降14%;深圳、天津、杭州上周数据缺失。四地本周成交量分别为52周动态周均的59%、66%、85%、79%。

行业点评

行政性调控楼市手段渐被“免疫”。今年年初,北京市为控制房价过快上涨,采取严厉的“限涨”预售证发放制度,凡是售价高于前期或周边二手房房价一定幅度的新房项目,很难获得预售证。然而,大部分开发商以“消极怠工”方式应对,北京市房地产市场出现了重的房屋供不应求的问题。为应对新的供需矛盾,北京市不得不再次放松对房地产项目预售证的价格控制。

上海单价地王再刷新楼面价40106元/平方米。10月11日,今年上海的单价地王再度刷新,嘉华(中国)投资有限公司5.68亿摘得潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7纯住宅地块,楼面价40106元/平方米,溢价63%。显示,今年截至10月9日,上海市单价10万元以上/平方米的天价豪宅成交73套,其中陆家嘴板块成交37套。

三中全会后可能对楼市调控采取釜底抽薪之法。据媒体报道,楼市近月再次炽热,中央看似按兵不动。新领导层强调改革着眼于“顶层设计”,估计三中全会后,楼市调控措施会采釜底抽薪之法,改革集中在土地、税收及体制方面。

投资建议

地产股未来会在政策调控预期和基本面兑现两种相反力量中前行。一方面今年企业销售目标越来越确定会达到或者超出年初预期,另一方面是房价持续反弹中市场始终担心调控政策再次出台,而影响地产股估值水平,地产股股价如果维持在目前水平,14年估值将降至6倍左右,即使有政策出台,这一安全边际仍足够,建议增持一二线龙头,等待估值切换带来的绝对收益,重点公司推荐万科,保利,招商,金地,华业,泛海,北京城建。