房地产周刊:节日前后基本面和政策面均较淡静

上两周(2013/2/4-2013/2/17),成交量波动幅度较大。五一前周新增可售面积有所放量,17个城市合计成交403万方,环比上涨24%;五一当周受节假日影响,供需两弱,17个城市合计成交274万方,环比下跌32%。从我们统计的13个城市价格指数以及中指院百城价格指数来看,价格居高不下。近期政策面淡静,基本面的业绩浪也已过去,板块热点较少,我们维持震荡行情判断。

支撑评级的要点

市场概况:(1)五一前周(2013年4月22日-2013年4月28日)我们观察的17个主要城市合计成交面积为402.7万平米,环比上升24.2%,其中,一线环比上升19.3%,二三线环比上升25.6%;价格指数环比下跌1.1%;可售存量指数环比上升1.38%,十五大城市新增可售面积535.7万平方米,为12年10月以来最高值,环比上升45.6%,12周移动平均消化月数上升至11.18个月。(2)五一当周时值假期,我们观察的17个主要城市合计成交面积为274万平米,环比下跌32%,其中,一线城市环比下跌39.7%,二三线城市下跌29.9%;价格指数环比上涨5.5%;可售存量指数环比下跌1.06%,新增可售面积环比大幅下降73.2%,去化月数回落至10.84个月。

政策宏观动态:上两周中,国税总局官员表示暂未出台任何有关房产税试点通知,媒体援引国税官员言论称扩容或从二线城市开始;宏观调控方面,各地方“国五条”细则已出台超过1个月,多地在20%差额征税政策、信贷政策、限购覆盖等多项重点政策上并未真正落实;统计数据方面,中指院公布数据显示4月全国百城价格指数自2012年6月连续11个月环比上涨,但上涨幅度和上涨城市数量均有所减少。

上市公司动态:上两周,中银国际关注的房地产上市公司中万科、富力地产等5家公司公布了4月销售情况,5家房企年初至今累计销售额同比平均增幅为47.75%,房企销售情况良好。业绩方面,中银关注的A股上市房企12年年报和13年一季报平均净利润同比增幅分别为18.57%和23.95%。土地市场仍然偏热,万科4月耗资94.5亿拿地11幅;招商地产计划注资香港壳公司东力实业,华夏幸福再签嘉善合作开发协议,华侨城同顺德政府签旅游综合项目开发协议。

投资评级和建议

节日因素导致上两周成交量波动较大,但整体来看一手房市场仍然维持了此前良好的人气和较高的价格。近期政策方面相对静淡,房产税的言论较为温和,房产商对未来的预期,即拿地积极性依然较高,上市公司4月成交量下滑幅度也较小。行业近期基本维持此前趋势,兴奋点不多,波动幅度较小,维持板块震荡走势判断。推荐个股仍为万科、保利等刚需龙头,以及荣盛、金科等城镇化代表公司。