房地产行业周报:春节楼市不太冷

房地产市场总体销售情况--

(1)第7周(13/2/11-2/17)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比下跌73%,同比下跌73%,数据调整较大因春节长假所致,我们另外做了2012年和2013年春节长假同期数据的对比,根据47城销售数据显示,今年春节7天长假与去年同期相比同比增长163%,其中各城市数据涨跌差异较大,个别城市销量的大幅下滑以及部分城市出现0成交为正常现象,并非今年特例,从历史数据上看,绝大多数城市除夕至大年初三,甚至长假7天成交量均为0,另外,由于历史上春节销量基数均较小,绝对值上的小幅波动会带来同比上的较大震动,因此我们认为,长假七天的销量变化并不能作为市场冷热与否的决定性指标,建议密切关注节后2-3周,特别是正月十五之后的市场数据的回暖情况;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比下降0.6%,库存自去年10月底冲高之后就整体保持震荡缓慢回落的运行态势;(3)上周18重点城市成交均价环比下跌3.7%,个别城市上周价格有较大幅度的波动,主要是春节期间因成交量极小,成交单盘价格对整体均价有决定性影响,并非市场均价发生实质的方向性改变。

行业投资策略

一、1月份地产股调整再次印证了我们总结的铁律

历史上看,销售越旺,地产股的超额收益越差,似乎成了难以打破的铁律,在销量、房价创新高杀入地产股的,往往会迎来调整期,这个“铁律”在我们2012年的数篇研究报告中均有总结,2013年1月份地产股的调整再次印证了我们总结的这条铁律!

二、经历1月份的调整,地产股风险已较大程度得以释放:2012年末,公募基金在地产股的仓位虽然是超配,但超出标配的幅度相比2012年6月末要低,且更加均衡;预计1月末机构超配地产股的幅度比2012年末进一步下降,从资金博弈的角度看,风险已较大程度得以释放。1月份,地产股的调整,和媒体传播的利空谣言不无关系,我们预计新一届政府重蹈老路逢涨必打的概率不大,媒体传播的上述利空不会发生,资本市场的恐慌情绪很快会平复,地产股的股价有望向上修正。

三、2013年地产股难以重蹈2010年的悲催覆辙

2010年是经济高增长、行业过热,而2013年是经济弱复苏、行业温和改善,行业销售改善红利难以明显拉动产业链,调控加码既无必要、也无本钱。观察板块之间的估值剪刀差,与2010年“风暴”来袭前相比,目前地产较产业链优势更大。经过两年多博弈,“调控无效”共识正在凝聚,铁一般的事实已证明:史上最严调控并未改变行业增长趋势,也未必对地产股超额收益有影响!四、2008-2012年,正月十五后的一个月地产股均跑赢大盘,从过去五年春节后地产股的表现看,正月十五后的一个月地产股均跑赢大盘,预计2013年亦不例外;

五、建议坚定持股,迎接柳岸花明

2013年1月地产股指数虽上涨,但明显跑输沪深300,我们认为从机构仓位及对谣言的反应看,调整已基本到位。维持2013年地产股策略《十字路口的抉择》的判断,建议在1月份的波动中坚守下来的投资者坚定持股,迎接春节后的柳暗花明!推荐招华(华侨城、华夏幸福、华业)万金(金地、金科、金融街)、荣盛、中南、滨江、首开、云投等