房地产行业2012年3季报分析:2012年业绩锁定性增强,负债水平继续下降

行业营业收入保持高速增长:3季度末,140家公司共实现营业收入3083.23亿元,同比增长17.86%。其中3季度实现营业收入1122.43亿元,同比增长27.89%,单季度同比增速为近3年来较高水平。

房价下跌导致盈利能力下降:3季度末,140家地产公司加权平均毛利率37.91%,较去年同期下降1.16个百分点;加权平均净利率13.62%,较去年同期下降1.4个百分点。预计2012年四季度和2013年1季度行业结算毛利率还将下降。

实际负债水平继续下降:3季度末,表面看地产行业资产负债率在上升,但扣除预收款后行业负债水平已经出现下降;从偿债能力看,尽管行业负债水平处于历史高位,但行业净负债率已经连续两个季度下降,行业货币资金与短期有息负债也由2012年中期的0.99上升至3季度末的1.04。行业总体资金压力在不断缓解。

行业库存压力缓解:尽管3季度行业存货还在增长,但存货占总资产比重已经连续两个季度下降,结合3季度全国商品房销售情况,我们认为行业存货去化压力已经得到缓解。

行业2012年业绩锁定性增强:截止到2012年3季度末,行业预收款与2012年行业营业收入比值为106.48%,其中大中型公司为134.29%,整个行业2012年业绩锁定性增强。

投资策略:未来政策将保持稳定,行业回暖态势仍将延续,行业库存和负债水平均出现下降,行业2012年业绩已经锁定。综合判断,我们认为地产板块走势在年底前将继续强于大盘,维持行业“看好”评级。公司方面仍需关注业绩锁定性强、财务安全、估值较低的大中型公司,重点关注的公司:万科A、保利地产、金地集团、招商地产、金科股份、荣盛发展、招商地产、中南建设、北京城建。