房地产周刊-政策有松有紧,一线成交小幅回升

上周(9月17日-9月23日)我们观察的17个主要城市成交量324.0万平米,环比上升3.5%,同比上涨36.7%。截至上周,9月日均成交较8月下降11.4%,预计9月全月难逃环比下跌命运。十八大前,政府对房地产市场紧迫盯人,北京、上海均有暂停土地出让为市场降温的动作;但多地纷纷提高公积金贷款上限显示出各地对房地产的依赖,地方和中央的博弈仍将继续进行。我们维持地产板块中立评级。

支撑评级的要点 政策宏观动态:土地市场方面,近期土地市场的火热,上周国土部表示将对土地成交与用地规范进行监测、督查;北京市决定暂停10宗地出让,上海也停止2宗地出让。财税政策方面,财政部贾康预计在全国普遍开征至少需要20年时间;国税总局丛明表示房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。市场秩序方面,北京住建委表示将主要通过价格引导等途径限制房价过快上涨;南京传出“限涨令”但物价局予以否认;武汉市预售款监管开始。另外,深圳、武汉、昆明、贵阳等地出台公积金新政希望支持房地产市场刚需。

上市公司动态:上周万科、北京城建、荣盛、金科等多家公司拍得地块,补库存进行中;也有9家公司密集公布融资担保事项,显示4季度资金压力又有所上升;另外,值得关注的是,苏宁环球高管开始从二级市场购入股票,而新湖中宝大股东则公布了减持事项。

市场概况:上周我们观察的17个主要城市成交量324.0万平米,环比上升3.5%,同比上涨36.7%;一线城市成交量涨多跌少、二三线城市成交量涨跌各半。其中,一线城市环比上涨15.6%,二三线城市环比下跌0.1%;价格指数较上一周环比下降1.9%至167.8,其中,深圳和宁波涨幅居前,分别为10.6%和3.9%;上海和重庆跌幅居前,为10.4%和9.1%。可售存量指数环比上升1.4%至110.6,十五大城市新增可售面积为427.7万平方米,环比上升39.3%。12周移动平均消化月数连续第三周回升,已至10.83个月。

投资评级和建议: 上周供应回升但成交仍然不振,对需求的担心逐步发酵,我们预计的去化周期曲线拐头也已出现。十八大之前,我们看到媒体和中央对地产市场非常警惕,但密集的调高公积金贷款上限则显示了地方急切扶持市场的意愿。十八大后,预期仍有各方力量博弈引发的反弹。我们仍然看好预售锁定优秀、融资渠道通畅的龙头企业保利、招商、万科,另外建议关注估值较低且近期斩获月坛南街地块的金融街。