7月全国房地产市场运行数据点评:销售越好、板块相对收益越差的“铁”律仍难打破

销售额累计降幅趋零以及其他各项指标的趋势,印证了我们上半年一系列研报的判断①我们在6月27日研报《部分城市端午“火爆”》中首次指出“今年一季度小阳春回暖之后,楼市成交沿着前期箱体上缘震荡,形成的新箱体中枢比原先箱体中枢同比增长约15%,预计三季度楼市销售实现同比增长将是大概率事件”,此后我们又在7月5日专题《2012年中报预览及年报前瞻:预计中报平稳、年报增长》及后续各周的周报中反复强调该判断。1-7月份,全国商品房销售额累计同比降幅已趋近于零,运行方向符合我们上述预判;②我们在去年12月底发布的年度策略中判断“新开工面积8月份见底,预计累计同比降幅为-13%”,在6月初发布的下半年策略《“水”涨船高》中将见底时间修正至三季度(9月份),幅度不变。1-7月份新开工累计同比降幅为9.8%,降幅继续扩大,趋势上与我们上述预期基本一致;③我们在3月投资策略《择机收割,静待新的催化剂》首次提醒“房价报复性反弹预期将逐步升温”,在5月初报告《形势仍有利于做多》即提示“房价已开始反弹”,在6月初发布的下半年策略《“水”涨船高》中提示“若降息,下半年房价势必明显上涨”,6、7月连续降息两次,我们看到,1-7月住宅均价同比涨6.9%,7月单月住宅均价环比、同比分别上涨8.3%、14.7%。

销售回暖加速,房价上涨明显,预计舆论将继续转差,投资者“政策打压焦虑”难消弭①1-2月份,全国商品房销售额同比降幅为20.93%,在短短5个月时间内,同比降幅缩小至0.5%,回暖速度很快;②根据1-7月商品住宅销售额除以销售面积测算出全国住宅1-7月均价为5540元/平,同比上涨6.9%;根据7月单月商品住宅销售额除以销售面积测算出全国住宅7月均价为5878元/平,同比上涨14.7%、环比上涨8.3%。房价涨幅明显。

③6月份以来,随着房价反弹越来越明显,舆论氛围逐渐转差,并引发了地产股投资者的“政策打压焦虑”,本次统计局数据披露后,预计舆论将继续转差,投资者的“政策打压焦虑”仍难以消弭。

“FAI企稳+房价明显反弹”将降低因房地产投资及新开工数据不好而倒逼调控放松的概率2012年1-7月份,全国房地产开发投资36774亿元,同比名义增长15.4%,增速比1-6月份回落1.2个百分点。1-7月份,房屋新开工面积103905万平方米,下降9.8%,降幅比1-6月份扩大2.7个百分点。

投资放缓幅度及新开工降幅扩大,理论上有利于倒逼楼市调控政策松动,但由于全国固定资产投资同比增速已出现企稳迹象,同时民间数据显示重点城市土地市场已回暖(链家地产数据显示10重点城市7月土地出让金创年内新高;中指院数据显示300城市7月住宅用地成交楼面均价环比上涨28%),加上房价反弹幅度较大,预计调控出现松动的概率较低,而且,若央行再次降准、降息,不排除会针对地产采取“定向不宽松”。

在板块大方向判断上维持“销售越好,相对收益越窄”的一贯大逻辑,短期则维持8月《超跌反弹,强者恒强》策略在行业大方向判断上,我们一贯坚持认为--一、在制度和体制制掣下,国内房地产已沦为调节周期和平衡利益的工具,政府和政策之手伸得很长,就地产股投资而言,政府意志和政策力量较基本面对超额收益的影响更大,特别是08年以来尤为明显,“政策市导致地产股呈逆周期机会”;二、在这样的背景下,时常会面临如下情形:①行业基本面好时,政策打压预期增强,导致基本面预期转差,地产股估值受压,在宏观经济平稳或偏热阶段尤为明显;②基本面差时,由于土地财政国情和房地产支柱地位客观性,政策松动预期增强,导致基本面预期向好,地产股估值获修复,在宏观经济转差或趋冷阶段尤为明显;三、特别是近几年,随着房改红利消失,以及房企能够享受到的土地资本化红利由于政府为平衡各阶层利益迫使房企让利而逐渐衰减,地产板块整体走势与基本面背离的情况越发明显--①09年4季度,在销售数据越发火爆、媒体报道“涨声一片”时买入地产股的,若资金量大,刚建完仓即要面对12月份开启的暴跌,基本没有兑现收益的机会;②10年3月份,销售反弹、媒体铺天盖地冠以楼市“小阳春”报道,且大部分卖方纷纷唱多,此时若杀入地产股,在随后3月底开启的暴跌中将被伤得体无完肤;③10年9月下旬至10月份,跟随“金九银十”抢筹地产股的,在11月份开启的暴跌中亦伤痕累累;④11年6月下旬,看到销售数据环比有较大起色,特别是龙头数据较好而加仓地产股的,在随后7月份开始的暴跌中,观察今年以来的地产股行情,亦是如此:①1-2月份销售最差,但板块的绝对涨幅最大,相对收益也较高;②3月份销售同比、环比增幅最大,但板块收益最差;③4月份销售环比大幅下降,但地产板块相对收益最高,绝对涨幅明显;④5月以来尽管宏观流动性改善利好接连涌现,销售也月月创新高,但地产板块的超额收益却每况愈下--5月份证监会房地产指数(883010)仅上涨3.42%,跑赢沪深300指数仅3.2个百分点,超额收益环比前4个月大幅收敛;6月板块指数下跌6.54%,居然跑输大盘0.06个百分点,显示销售持续改善后超额收益更进一步收敛;7月份板块指数更是下跌了7.49%,跑输大盘幅度扩大至2.26个百分点,销售越旺,超额收益越差!究其原因,销售越差,宏观经济的预期也越差,政策改善的预期就越大。