房地产行业研究周报:成交趋稳

新房成交情况

成交量经历两周的环比上升后开始趋稳,本周我们重点监测的18个城市成交量与上周基本持平,重点城市中北京成交回落,上海深圳上升。本周北京成交23.3万平米,环比下降11%,但仍高于动态周均29%;上海成交31.7万平米,环比上升6%,高于52周动态周均值31%;深圳成交8.9万平方米,环比上升39%,高于动态周均值45%;三市当前去化周期分别为6.9、7.2和15个月,深圳下降较多。

而本周重点监测的15个二、三线城市中,有8个城市的成交环比上升,平均升幅仅为13.6%,其中升幅最大的重庆仅环比上升20%;其他7个城市环比下降,平均降幅为13.9%,其中降幅最大的成都环比下降41%。

二手房成交情况

除杭州外,成交继续上升。本周北京二手房成交32.1万平米,环比上升19%;深圳成交12万平米,环比继续增长35%;天津成交9.9万平米,环比上升13%;杭州成交7.8万平米,环比下降5%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的142%、116%、141%和157%,全面高于年度动态周均值。

行业点评

三季度房地产贷款增速回升。22日央行公布三季度金融机构贷款投向报告,9月末人民币房地产贷款余额11.74亿元,同比增长12.2%,增幅较二季度提升1.9个百分点。其中地产开发贷增长7.3%,增速提高6.5个点;房产开发贷增长12.1%,增速提升0.8个百分点;个人购房贷款增长12.6%,增速回升1.6个百分点。

传闻两湖房产税试点工作暂停。近期有传闻称“两湖房产税试点准备工作已暂停”,根据21世纪经济报道的跟踪情况,试点城市政府方面9月以后未再组织大规模调研,“不能说已经停止,……还是原来的样子,没有具体日程表,也没有进一步的公开。”我们认为,不论该传闻是否属实,都不会影响房产税开征的大趋势,也不影响我们房产税短期难以大规模、高税率全面铺开的判断。

多地公积金政策微调。近期媒体报道,武汉公积金二手房贷款额度限额由40万上调至60万元;昆明个人公积金个人贷款额度由30万上调至40万元;杭州各级可贷额度对应的月缴存标准提高;广东公积金互贷城市增加茂名,达9个。武汉此前公积金贷款额度为一手房60万元,二手房40万元,上调二手房公积金贷款额度并非利好新房成交;杭州上调月缴存标准实际上提高了公积金贷款门槛;广州增加公积金互贷城市,对市场影响也很有限。总体上,本轮地方微调并非新一轮的地方放水楼市,对市场和政策预期的影响有限。

投资建议

基金三季报显示,9月底房地产行业持仓较二季度下降0.92个百分点,但仍超标配2.57个百分点,在历史上仍处于高位;基金仓位较二季度小幅下降2.75个百分点,为76.9%,处于历史中等水平。我们之前推荐地产股的逻辑,即10月销售环比逐渐改善也得到印证,地产股本身也经历了一轮反弹。但未来销售继续超预期可能性不大,因为目前开发商基本完成全年目标,继续推盘动力并不强,而年底信贷也开始紧张,对成交也会有一定负面影响,所以未来地产股继续跑赢指数的可能性不大。