房地产行业周刊:行业政策有保有压,刚需支撑成交继续回暖

上周(3月12日-3月18日)我们观察的17个主要城市成交量环比微涨,同比上涨84.8%;政策方面,上周温总理称房价远远没有回到合理价位,国务院将“坚持房地产调控”作为2012年工作七项任务之一,央行副行长强调落实差别化信贷,财税部部长再提推广房产税改革。我们总体认为中央调控决心坚定,核心政策不会放松,房产税试点扩大箭在弦上,首套房贷优惠将稳定执行。

我们预计未来几个月实体市场的基本面下行趋势不改,但随着首套房贷优惠政策落实,加之成交有环比回暖迹象,地产股操作性也有所增强,建议采取波段操作策略。

支撑评级的要点

政策动态:上周官方言论频繁。3月14日,温总理提出现在房价远远没有回到合理价位,调控不能放松。3月16日,国务院常务会议确定《政府工作报告》重点工作,布置七项任务,其中包含“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”;信贷金融方面,延续开年以来的利好消息:3月12日,央行副行长强调落实差别化信贷。3月13日,一份汇集住建部等七个部门意见的报告指出今年要保持首套住房贷款政策的稳定性。同日,农行对于首套普通商品住宅贷款给出的最大折扣已达8.5折;财税政策方面,3月13日媒体信息称2012年年底,40个城市的基本住房信息以及100个城市的公积金信息必须实现联网监测。3月18日,财税部部长再提稳步推进房产税改革试点。

公司信息: 截至上周,中银国际关注的房地产上市公司中阳光城公布了拿地情况;新湖中宝、嘉凯城、海印股份、鲁商置业、苏宁环球、荣盛发展和阳光股份公布了融资担保事项;万科A、陆家嘴、冠城大通、华侨城A 和中国国贸公布了2011年业绩情况;华发股份和海印股份公布了其他事项。

股价表现:以上周的表现来看,沪深300指数下跌0.92%,申万地产指数下跌4.44%,略跑输大盘。以近一个月的表现来看,沪深300指数上涨3.66%,申万地产指数上涨4.75%,表现略优于大市。在我们覆盖的上市地产公司中,表现最好的为中航地产,涨幅为48.3%;表现最差的为保利地产,涨幅为0.2%。

市场概况:上周,我们观察的17个主要城市合计成交面积为 328.9万平米(近13个月来的最好水平),环比上涨18.8%,同比大涨84.8%, 其中,二三线城市合计成交256.0万平米(近13个月来的最好水平),环比上涨18.9%,同比大涨95.7%,其中,青岛周涨幅居前,东莞周跌幅居前;价格指数环比上涨2.4%至151.3,17个城市价格涨多跌少,其中,上海周涨幅居前,宁波周跌幅居前;可售存量指数环比微涨0.1%,仍居于高位,同时,十大城市新增可售面积为180.3万平米,与去年同期相比上涨20.3%,房企推盘意愿渐增。

投资评级和建议:

近期,由于温总理提出现在房价远远没有回到合理价位,且国务院将“房地产调控”列入2012年七项任务之一,板块受此影响走势疲软。我们认为中央调控决心坚定,限购等核心政策难以放松,行业基本面将继续延续下行态势,板块趋势性投资机会尚未到来。不过,随着未来针对刚需的政策微调可能出现,以及流动性的略微改善,成交略有回暖迹象,低估值修复和销售回暖轮番驱动板块,地产股操作性也有所增强,建议采取波段操作策略,重点关注行业龙头公司和前期超跌、估值具有优势的二三线地产股。