房地产行业:上海政策点评—地产股买入良机

上海政策叫停:

媒体称,上海各区房管局接到通知,关于持有长期居住证满三年可购买第二套房的政策取消。

无碍政策回暖大局:

尽管上海的政策试图打擦边球,并符合政策方向,但仍被取消。对此,我们仍持乐观态度,这并不影响地产政策回暖趋势,中央与地方政府在地产政策上的态度是一致的,即下滑过于严重是需要放松的。

之所以会出现新政反复出台,又反复被叫停的情况,我们认为只是中央及地方在救市时机上的认识有所差别。这是由土地市场与房地产投资对楼市的敏感度不同决定的。相比之下,对楼市更为敏感的是土地市场,也就是地方政府将首先感受到房地产调控给财政带来的巨大压力,而房地产投资要反映出楼市的状况,则要滞后得多,大概在3-6个月之间,这也决定了中央认为放松地产调控的时机会与地方政府有所冲突。当地方政府已经难以忍受土地收入严重下滑的时候,决策层关心的房地产投资还并没有对经济带来多大伤害,中央显然不会认为这是救房地产的好时候。但根据我们的房地产投资预测模型以及对开发商的调研情况来看,未来几个月,房地产投资将面临大幅下滑的境地,届时地产调控放松的时机将会更为成熟,地方政府再救市,叫停的可能性就很小。有一个细节其实已经说明中央对于地方救市的态度也在逐步缓和,去年佛山新政是当晚暂缓,芜湖是三天后暂缓,上海政策则是一周时间,我们猜测很可能决策层也经历了一些犹豫的过程,最后鉴于目前经济还没有因为地产下滑出现问题,被取消。

很显然,地产带动经济下滑这个问题迟早会出现,而且会很快,房地产投资一般滞后销售3-6个月,相信1季度内,地产投资大幅下滑拖累经济的情况就会出现。

成交量修复能持续:

本轮地产上涨的另外一个重要因素则是楼市成交的持续恢复,通过草根调研及对行业政策的判断,我们认为成交修复能够持续。其一,限购城市的成交量在2011年持续地量,基本没有下跌空间;其二,2012年限购城市面临限购微调、房价下调、利率下调三重利好,我们认为限购城市成交量回升是大概率时间;其三,非限购城市去年7月份后成交量下滑受制于信贷,这一状况在2012年亦会有所改善。因此,全年看,成交量会有上升。

短期看来,成交的回升目前应该说是刚开始,环比成交回升,而同比仍是负增长。也就是说,目前仍是低位回升,空间大,此外,库存仍在上升,我们预计库存上升降至年中,在此之前,成交量的回升并不足以导致房价大涨,政策没有风险。

仍是买入良机:

展望未来几个月,政策回暖趋势相当明显,首套房的支持也将使成交量有所修复,我们继续看好地产股。维持年度策略买入评级,推荐冠城大通,华夏幸福,保利地产,荣盛发展,华业地产,宁波富达,阳光城。