央行下调存款准备金率对房地产行业影响点评:货币政策转向,对行业影响偏正面

事件:

11月30日晚,中国人民银行在其网站公布,决定从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

评论:

约释放资金约3700亿:本次下调后,中国大型金融机构的存款准备金率将由21.5%的历史高位回落至21%,中小型金融机构的存款准备金率则降至17.5%。按10月末中国79.21万亿元的人民币存款余额计算,本次下调将释放3690.5亿元资金。

货币政策开始转向:自2010年初起,中国央行已连续12次上调存款准备金率,并加息5次。本次全面下调金融机构存款准备金率,为三年来的首次下调。我们认为此次存款准备金率下调的原因有以下几点:1、欧债危机不断恶化和外围经济的下滑,中国经济下行趋势明显,汇丰23日发布的11月PMI预览指数跌至48.0,创32个月以来新低;2、通胀回落的趋势明显:10月CPI回落至为5.5%, 11月有可能降至4.3%-4.5%,通胀回落将为货币政策转向适度宽松提供空间;3、10月份,中国外汇占款减少248.92亿元,为2008年以来外汇占款首次下降,央行此次下调存准率也是为释放部分流动性对冲热钱外流对国内流动性的负面冲击。考虑到欧美经济持续低迷热钱未来仍可能持续流出,以及未来国内经济形势,货币政策可能转向宽松。

有助于房地产合理需求释放。此次流动性释放,将使银行可投放信贷额度紧张趋势缓解,这或许会使银行对首套住房贷款利率优惠恢复至基准利率或基准利率以下,这将减轻首套购房者未来的还款压力,加上近期房价已有较大跌幅,这将会使部分首次置业者考虑选择购房。

房价下行压力减缓。如果房地产合理需求逐渐释放,将使房地产企业资金压力稍有缓解,考虑到近期房价已有较大跌幅,我们认为未来房价下行压力将减缓。

未来行业紧缩政策可能加码。货币政策放松将会使房地产需求得到释放,如果投资需求重新回到房地产市场有可能会使房价出现大幅上涨;中央政府多次强调要加强房地产市场调控,李克强总理最近也提到明年将继续抑制房价上涨,因此,我们认为,如果货币政策放松,未来行业调控政策只能加码,例如限购政策到期城市继续执行、限购城市范围扩大、房产(物业)税加快推出等。

投资建议:考虑到流动性释放以及房地产需求释放都需要一个过程,上市公司很难在短期内受益:从业绩释放方面看,2011年房地产行业销售并不理想,这将影响到行业2012年业绩;如果行业调控政策加码,2012年行业销售也并不会较大增长,因此我们仍维持行业“中性”评级。但该事件短期内将提振市场信心,地产板块可能迎来一波反弹。个股方面我们仍建议关注行业龙头和参与保障房建设的大型企业,如万科A、保利地产、招商地产、金融街、北京城建、中国建筑。