房地产行业:调控基调不变,销售下滑是大概率

投资要点

1、调控政策保持从紧。个人住房信贷进一步收紧。10月份多个二三线城市首套房贷利率上调,并且部分银行已停止发放第二套房贷。限购城市进一步增加。11月1日起,珠海实行限购政策。

2、 10月份量价下行趋势日益明显。在统计的28个城市中,22个城市10月份销售面积出现同比下滑,19个城市销售面积出现环比下滑,17个市场同比和环比均出现下滑。销售价格方面,取得统计数据的19个城市中,5个城市销售均价同比出现下滑,12个城市销售均价环比下滑。

3、存货压力增大,现金流趋紧。三季度末,房地产板块146家公司存货达1.22万亿元,较去年同期的8593亿元大增41.98%。此外,三季度末地产板块经营性现金流量净额为-746.2亿元,和上半年相比下降34.6%,和去年同期相比增长15.2%,虽然未到历史最坏水平,但下滑速度逐步加快。94家房企前三季度经营性现金流为负值,72家房企同比出现下降。

4、我们认为,房地产调控政策将继续保持从紧,未来房地产市场将步入量价下行阶段。长期来看,由于房地产行业发展的内在驱动依然存在,估值水平较低,因此具备较强的中长期投资价值;短期来看,预计2011年房地产市场量价将向下调整,四季度和明年一季度系统性机会不大,可关注超跌反弹机会。