房地产行业11月策略:宏观政策微调,销售预期改善

10月份地产股表现强势,印证了我们9月底判断的正确

10月份地产板块上涨5.81%,明显跑赢沪深300及其余18个行业,保招万金均表现强势,印证了我们在9月底最黑暗时刻判断“四季度地产股有望跑赢大盘,建议趁底加仓至超配”的正确性。

复杂的经济形势导致“偏紧的货币政策”出现微调

欧债危机升级已迫使欧洲央行宣布降息25BP。国内宏观经济数据也不太好,局部地区爆发了高利贷危机,个别重大项目(如兰渝铁路)因资金短缺停工导致大规模讨薪事件,因此货币政策及时微调迫在眉睫,11月首周,央行暂停正回购操作并向市场投放近千亿资金,也传达出政策松动的信号。

各行业政策的边际作用都在递减,无论扶持或打压

09年下半年以来,除了地产政策是“打压”的基调外,各行业振兴规划和政策层出不穷,我们认为这类非市场化的干预,无论扶持或打压,其边际作用势必越来越弱,对投资相关板块股票的影响也会越来越弱:截止10月末,地产股在今年的表现最好,而这些政策扶持板块大多“惨不忍睹”!

预计随着流动性改善,楼市销量也将有望改善

随着政策微调效应的逐步显现,预计市场资金面将逐步宽松,统计分析表明,楼市销量和银根相关性非常强,尽管本次实施的是所谓“定向宽松”,但在通胀仍高企、实体投资回报率短期难有起色的情况下,部分增量资金将不可避免地进入楼市,预计未来楼市销量有望改善。

近期行业焦点偏利好,11月地产股价上行是大概率事件

近期行业焦点偏“多”:①一方面截止去年底,地方承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿、全国84市土地抵押贷款3.5万亿,另一方面今年以来土地市场持续走低,地市低迷使地方政府压力很大,佛山、南京等地均出现了政策松动的苗头;②住建部表示“住房信息系统完善后将取消限购”;③国土部表示“住宅用地70年续期不影响以房养老”。而对于偏“空”的“十二五实施物业税”传闻,我们坚持一贯的“从中长期看,开征物业税对行业影响中性”的判断。投资策略:11月,流动性改善或使大盘反弹延续,地产股估值水平虽然因行业政策短期难以放松而不会明显提升,但在流动性逐步宽松推动销售改善的预期下,股价伴随大盘反弹走高是大概率事件,推荐组合:保招万金、世茂、华业。