重点城市房地产销售跟踪:去年为限购时间窗口,基数异常致销量同减

房地产市场总体销量情况

第41周(11/10/3-10/9),受长假因素影响,京沪穗深等18重点城市上周新建商品房销售多数出现同、环比双降局面,仅天津、武汉两地环增,而同增的城市也仅有天津、济南和昆明三地。但春节、十一等长假成交低迷乃行业常态, 近期媒体热议关于京沪深十一期间成交同比大幅下滑,我们认为去年同期为一线城市“限购令”出台时间窗口,众多购房者抢在十一期间过户导致数据基数较高,参考性弱,且国庆期间上述三地可售量环比下降也说明期间销售以消化库存为主,未出现供应增加市场应接不暇的状况,因此市场不必过分悲观。

行业及土地市场要闻

a) 住建部披露,截至9底,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套,开工率98%。9月新开工118万套,开工率提高了12个百分点。

b) 《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》提出,到“十二五”期末,全国保障性住房覆盖面要达到20%左右。

c) 截至9月29日,北京土地市场成交的173块土地,成交出让金为794.8亿元。其中,上半年出让土地共112宗、326.7亿元。第三季度出让土地61宗、468.1亿元。从成交结构上看,商业类地块达到36宗,土地出让金达425.4亿元,占前三季度土地出让金总额的53.5%。

上市公司动态

a) 9月底,富力地产发布公告称,已将全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元。

b) 截至2011年9月30日,中粮地产已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券521.46万股,经财务部门初步测算,中粮地产此次处臵可供出售金融资产产生的税后利润约为4000万元。

行业策略

地产9月跌幅第一,我们认为主因是资金撤离海外股市造成前期一直强势的中资地产股补跌从而拖累A 股地产股,而地产板块在9月份之前也是今年A 股强势板块,其次才是“绿城信托事件”和“金九泡汤”。在宏观经济预期转差情形下,地产板块政策面预期将明显好于今年一季度,但基本面预期却未必比当时所预期得更差,而估值却更低廉,一季度地产涨幅第二,因此四季度跑赢大盘也将是大概率事件:①大盘若向下,地产将相对抗跌;②大盘若反弹,无论技术修复还是政策推动,地产都有望率先反弹。建议超配。推荐杠杆低、销售增长明显的保招万金(金科、金融街)及具有超强资源整合能力、价值被严重低估的世茂股份、华业地产。

板块估值

截止10月10日收盘价,我们重点覆盖的50家A 股房地产上市公司2011年平均动态PE 为11.8倍,平均P/RNAV 为0.6倍。