长城地产周刊第九十七期:成交微升,价格小跌

销量:本周楼市成交环比上周小幅上升。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升1.4%,比10年均值低26.6%,比09年均值低47.0%,比08年均值高8.3%。本周一线城市成交量环比上升3.5%,北京环比大增47.3%(上周北京-23.4%),深圳继上周-16.5%后,本周再次下降27.7%。二线城市环比上升0.1%。

价格:本周房价环比小幅下跌,我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌3.0%,较10年均值上涨6.5%,较09年均值上涨39.2%,较08年均值上涨52.7%。其中,一线城市下跌6.6%,主要是北京受成交结构影响下跌18.3%所致;二线城市下跌0.3%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比上升1.6%,达到151.7。一线城市库存指数较上周上升0.2%,为106.0;二线城市上升0.6%,为121.7。

未来成交展望:七八月为楼市传统的推盘和销售淡季,目前楼市观望气氛渐浓,房企去库存压力较大,政策面非但没有放松迹象反而有收紧趋势,资金面在加息之后更加趋紧,楼市虽未见明显的打折潮,但开发商的定价策略更趋理性。考虑到行业仍没有到最差如08年的时候,楼市的自我调整可能年内都难以完成。我们依然维持年内房价小幅波动(10年成交均价的-10%~+10%)的判断,而一旦房价进入下行通道,很有可能出现价格小幅调整、销量持续低迷的局面。

二手房市场:成交分化。我们跟踪的重点城市二手房成交涨跌互现,深圳环比大降。具体数据为:北京环比上周10.8%,较10年均值-52.0%;深圳因二手房所得税政策影响,成交环比-89.0%,较10年均值-80.8%;天津环比3.3%,较10年均值-44.2%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微涨。

投资建议:逢低布局,波段操作。政策面限购令向更多二三线城市扩大,政策有收紧之意。我们在中期策略中反复提醒投资者政策不要去提前“博政策”,而近期地产股的反弹逻辑之一就是政策短期到底和真空,当这一预期落空时,恐怕地产股的反弹行情将告一段落。我们维持中期策略提出的“三季度看销量,四季度看政策”逻辑,在政策不放、限购扩大的情况下,三季度楼市能否放量可能是地产股反弹的催化剂,而高周转龙头灵活定价的跑量策略也会带来个股超预期增长和超跌反弹可能。考虑到地产股估值仍在历史底部区域,下跌空间不大,建议投资者逢低参与,波段操作。标的为高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地。此外建议关注保障房股城投控股(600649)。

风险提示:销量大幅下滑;楼市硬着陆