房地产行业周报:政策预期影响仍将延续

投资要点:

市场成交量。上周(8月第1周),30个城市共成交466万平米,环比下降7.3%,一线城市增长3%,二三线均有下降,其中18个城市下降,12个城市上涨。

8月份首周平均成交较7月下降2%,较上年同期增加66%。年初至今共成交11460万平米,较2011年同期增长17%。

12个城市库存7793平米,环比减少0.56%,去化周期下调0.37个月,至8.6个月,自2月份以来维持下降态势。

整体上国内大中城市成交量仍维持原先行情,维持高位,行业仍在延续去库存化。

行情分析。上周市场上影响较大的信息属8月2日传出的北京计划取消预售,以及全国范围开征存量房产税,近期正值政策调控的敏感时期,

当日地产板块大幅下跌,虽官方及时澄清,市场对于该否取消预售,以及取消预售对市场的影响,争论仍比较激烈。

对于房产税,我们之前已展开分析,短期内难以全面针对存量房开征,而对于取消预售的影响,我们认为对于市场供需,以及开发商的业绩均会产生重大影响,与调控目标不符。

市场供应中超过90%是预售房,首先,取消预售的结果就是供应极度萎缩,各地对预售条件的规定差别较大,相对宽松的为完成地下工程起售,估计需经历一年左右时间可回复至原先的供应水平,短期内供需矛盾激化将进一步助推房价上涨,其次,开发商因回款受阻,资金成本增加,影响周转速度,盈利将出现下滑,第三,拿地开工的减缓将影响到相关产业的运行,对于整体经济增长的压力将更趋明显。

预售取消将会产生多输的局面,我们认为可能的政策取向是逐步加紧预售条件,如提高项目的起售标准,以助市场逐步消化供需缺口,而全面取消的可能性极低。

板块分析。上周地产板块下跌2.83%,连续4周下跌,上证综指上涨0.19%,政策预期影响,板块持续表现弱势,我们维持原先的观点,政策取向的敏感时期,市场反应存在超调,短期内有回补空间,而三季度仍受政策预期博弈影响,预计将呈现震荡走平。个股继续推荐龙头,继续推荐金地集团、招商地产、金科股份、荣盛发展。