万科A11年1月销售公告点评:11年销售额增长可能减速

投资要点:

2011年首月销售取得开门红。2011年1月公司实现销售面积165.4万平方米,销售金额201亿元,分别比10年同期增长216.25%和221.09%,销售面积和销售金额均创出历史新高。我们认为公司取得销售开门红的原因有:1、由于认购到签约有一定时间差,因此公司2011年1月销售主要反映2010年12月认购情况;2、2010年12月全国大多数城市商品房成交量为全年较高水平。

销售均价同比略有上涨。2011年1月公司销售均价为12152元/平方米,同比上涨1.5%,环比上涨0.2%。随着公司二三线城市项目增多,二三线城市受调控影响相对较小,未来销售均价可能出现下降。

1月拿地151.6万平方米。公司1月新增项目12个,用地面积达151.6万平方米,权益建筑面积240.23万平方米,平均楼面地价2666元/平方米。

中西部城市布局继续加速。公司1月份新增土地储备中,二三线城市占比为37.5%,一线城市除上海和杭州外,西安、沈阳、武汉均为中西部城市。

2011年销售增速预计在30%。根据媒体报道,在1月中旬广州的一个房地产论坛上,王石表示万科2011年销售额将不超过1400亿。我们认为,由于二三线城市房价相对较低,随着万科在二三线城市销售占比扩大,公司销售额增速可能落后于销售面积增速;另外,目前房地产公司融资困难对公司快速扩张也有影响。

投资评级:按1月4日公司收盘价8.01元,公司10-12年PE分别为12x,9x,7x,估值仍处于历史低位。我们维持公司“买入”评级。