房地产行业央行加息25个基点点评:再次加息,关注其累积效应

中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。

评述。

本次加息主要目的在于遏制物价过快上涨。温家宝总理在2011农历新年前两次公开表示,今年经济工作的头等大事是稳定物价。市场普遍预计1月份CPI将超过5%,春节期间我们亲身感受是物价飞涨,尤其在上海这样的一线城市。据媒体报道,河北、山东等北方地区干旱时间已经超过5个月,农产品价格上涨预期进一步增强。加息是遏制物价过快上涨的利器,但对地产构成利空。

加息25个基点,对行业影响不大,但累计效应雷同于温水煮青蛙。根据测算,加息25个基点对消费者购房负担影响为1-3%,而且购房者对利率的敏感程度远不及首付比例。本次加息加大了上市公司的财务支出,对业绩的影响不及2%,负面影响十分有限。加息的累积效应却不可小视,其效果与温水煮青蛙相似。

各银行首套房贷优惠利率相继取消,刚需也为政策所伤。继一些股份制银行全面取消首套房贷优惠利率后,中国四大银行(工、建、中、农)近日也开始对首套房贷动刀,首套房贷优惠利率面临被全面取消。调控市道中,刚性需求也逃不掉被错杀的命运。考虑到购房者对利率的敏感度,银行此举将对房屋销量影响甚微。

第三波调控袭来,我们预计2011年房屋成交量将有所反复。上海重庆房产税的新老划断将诱使二三线城市踊跃购房钻政策空子,限购三个月之后成交量便可恢复,唯独禁购令影响37个城市的需求。我们认为,2011年房屋成交量会有所反复,但总量不会低于去年。

地产投资方面,我们维持年度策略报告的观点,2011年政策面向下,房地产股难有大的行情,但行业过低的估值水平将提供反弹的契机,诱因可能是地产实体见底、房价适度回落等。长期投资者可在行业调整时逢低吸纳,推荐万科、保利地产、中天城投、滨江集团、首开股份、荣盛发展、中南建设等。