房地产行业:对新国八条及房产税试点等重要事件点评

事件:国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作;28日,上海、重庆同时试点开征房产税。

点评:

对于新的八项调控政策,我们认为内容上并为出现实质性的变化,但是从程度上调控更进一步,在具体的规定上更加细化,表明政府对房价上涨的担心及抑制房价上涨的决心。我们认为有以下几点变化:

一是增加了政府制定房价调控目标,年末未达标将被问责;

二是贷款购买第二套住房,首付提高至60%,利率1.1倍;

三是限购政策全面推广;

四是严格住房用地供应管理;

五是个人购房不足五年转让按销售收入征收营业税。

对于上海、重庆试点开征房产税,我们的看法是:

1、两地方案均基本与市场预期一致,实际税负甚至略低于此前预期,对房地产板块影响中性略偏好;

2、房产税将会在其他城市扩大试点;

3、两地征收对象主要集中在新购房,可能会影响其他城市改善性需求提前释放。

投资建议。近期政府频繁出台房地产调控政策,表明政府对房价、房地产市场治理的决心,我们分两个层面来看待这些政策:一是对房地产市场,限购等行政手段结合房产税将对房屋成交价格及成交量产生影响,房价在一定程度上有望得到控制;二是对房地产股票,由于股价已经交充分的反映了房产税等不利因素,此次出台的上海、重庆两地房产税方案基本在预期之内,就两地试点开征房产税本身来说,对市场的影响中性略偏好。房地产板块中长期具备估值优势,向下调整空间有限,在政策出现缓和时会出现间歇式估值修复性反弹行情,在当前市场热点并不明朗之时板块是不错的战略配置品种,由于通胀高企,2月份加息预期比较浓厚,暂时仍不是大面积进入房地产板块的最佳时间,我们仍建议在向下调整的过程中适度提高配置未来有望提升市场集中度的行业及区域龙头公司。