房地产行业事件点评报告:试点方案“杀伤力”有限,板块有望反弹

事件:

2011年1月27日晚,上海和重庆两市公布房产税改革试点方案(具体内容详见附文)。

分析:

1月27日晚上海和重庆两市公布房产税改革试点方案,是对1月26日出台的“新国八条”的贯彻落实和补充,基本符合我们在《控制目标旨在调“价”,“限购令”旨在控“量”_房地产行业事件点评报告》一文中“新国八条为房产税试点吹响了‘集结号’,……,我们判断重庆和上海的房产税实施细则或将在春节前后推出,与‘新国八条’相呼应和承接”的基本判断。

两市房产税改革试点方案相对“温柔”。一是征收涉及范围相对较小,基本以增量征收为主(重庆独栋住宅包括存量);重庆重点关注别墅和高级公寓等高档商品房(新购住宅价格高于9941元)且征收范围仅限于主城9区,预计覆盖人群在10%左右。二是征收税率相对较低,重庆分为0.5%、1%和1.2%三档,上海分为0.6%和0.4%两档,没有出现市场所预计的3-4%,且税率累进程度相对较低。三是税收减免相对宽裕,重庆以户为单位(独栋住宅180平方米,高档住宅100平方米),上海以人均为单位(人均60平方米,且以房产交易价格的70%计算缴纳);此外,上海方案还考虑了改善型需求、结婚分户需求以及人才引进需求等,更为人性化,减少了居民合理需求的错杀。四是计税依据暂为商品住房市场成交价格,而非市场此前预计的市场评估价;在简化征收程序的同时,在一定程度上削弱了房产税对房价的调控能力。综上所述,我们认为此次上海和重庆房产税改革试点方案的“杀伤力”低于市场的预期,给购房者所带来的房产税压力相对有限;房产税的作用更多的体现为保障房建设补充适当的建设资金,对于当前商品房房价调控力相对有限。当然,目前两市的房产税改革方案仅为试点,不排除未来管理层有进一步完善和强化的可能。

维持行业“中性”投资评级。随着1月26日“新国八条”的出台、1月27日上海和重庆房产税改革试点方案的公布,我们认为近期针对房地产调控将告一段落,短期内房地产板块将迎来政策消化的平稳期,结合估值修复和年报行情,房地产板块迎来一波反弹的可能性很大;当然市场预期中的加息和存款准备金率的上调将会给板块反弹带来压力。对于房地产板块2011年整体态势,我们还是维持度策略报告中“2011年房地产板块‘V’型反转;1季度震荡行情,有望构筑反弹底部”的基本观点。