新国八条政策点评:第三波调控出台,地产股进一步承压

1、实行差别化住房信贷利政策。政策规定二套房首付比例由50%上调至60%,最低利率水平维持在基准利率1.1倍不变,人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。首付比例提高一成,进一步降低资金杠杆,多次提高首付比例所产生的累积效应将对抑制投资需求效果十分明显,同时改善性需求将遭到进一步挤压。

2、限购涉及所有一二线城市,禁购令超市场预期。限购、禁购适用范围:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。禁购的三种情形:拥有两套房的本地居民、拥有一套房的非本地居民、不能提供纳税和社保证明的非本地居民。国八条中行政管制手段再次升级,限购、禁购范围之广,力度之大,均超出我们的预期。

3、大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。该政策的推广将压缩中低价位普通商品住房项目的盈利空间,房地产企业未来业绩承压。

4、后续细化政策可能近期出台。国务院房地产调控政策出台之后,地方政府执行层面需要出台相关文件以细化政策条款,我们认为近期推出的可能性较大。与此同时,据媒体报道,上海和重庆房产税试点已经进入国务院讨论阶段,可能会在地方细则里同时推出。

5、我们认为,一、二线城市商品房销售量将出现20-30%的下滑,其时间跨度还有待观察;房价在交易低迷持续6个月的时间内保持平稳,若突破时间阀值,企业因为资金链极度紧张才有可能主动降低房价;销售低迷与项目利润空间压缩将降低上市公司2012年预期利润。在量价利分析框架下,我们给予2011年一季度行业中性投资评级,建议投资者暂时回避地产股,只有当销售量见底回升或房地产实体经济见底时。地产股才会迎来一波较好的投资机会。