房地产行业:关于媒体报道“土地出让期满无偿收回”事件的点评

事件:

部分媒体近日报道指出,上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有土地出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。

点评:

我们向上海市土地交易中心(上海市负责发布土地出让文件的机构)工作人员了解了相关情况:

1.土地出让期满后的执行以正式的土地出让合同为准,出让公告里的内容不具备法律意义或其他特殊意义。

2.根据现有的上海市土地出让格式合同,在正式合同中会有以下内容:

第二十六条本合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的,出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

第二十七条土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。

出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,按本条第项(可选择,一般选一)约定履行:

(一)由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿;

(二)由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。

此外,今天上海市规划和国土资源管理局也发布了澄清公告,称《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容,明确该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

根据上述情况,我们认为该事宜有可能被媒体过分夸大,并给市场带来了一定的恐慌情绪和干扰。

我们认为1月16日地产板块的大幅下跌主要来自于上调存款准备金率的利空影响。我们重申,信贷政策的进一步收紧才是短期内最有可能改变楼市趋势的核心武器。目前对板块持续刺激的核心因素依然是年报数据,我们认为行业目前估值仍有较高安全边际,年报高增长、高送配或超预期的个股依然值得重点关注,短期建议持续关注金地集团、世联地产和华侨城。

风险提示:楼市第三轮调控政策严厉程度超预期。