房地产行业快评:恒大地产降价,短期内行业存在风险

引子:

恒大全国范围内降价,七五折优惠,单个楼盘有套数限制。据媒体报道:合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前1-20名折扣7.5折;前21-50名折扣8.5折;50名之外享受9折优惠。

核心观点:

一、我们认为:需要提示,恒大地产(3333,HK)此次打折行为值得深思:(1)恒大上市后最大单日跌幅是在5月5日宣布八五折后创造的,股价受累于毛利率低,从维持市值方面考虑主动降价无动力;(2)从外部环境说,近期房地产市场走势尚可,业内普遍预期行业内不会短期下挫,没有行业趋势迫使降价之压力;(3)恒大2010年1-11月完成销售477.2亿元,销售压力不大。负债情况尚良好。中报期末,现金总额(包括现金及现金等价物)为人民币184.9亿元;负债(长短期借款合计)为人民币252.7亿元,净负债率43%,资金压力有限。

二、近期市场回暖明显,政策面压力增加密切相关。维持我们929以来的一直的判断,政策出台选择的时点已经由原来紧盯价格,提前至紧盯成交量。上周由于政策的倒逼效果,全国成交量放大,淡季不淡出乎意料。我们非常担心管理层误读上周数据,出台更严厉的政策。

三、我们看好全年的地产板块行情,但我们也敬畏每一次政策出台。降价有削弱政策未来压力之作用,但目前政策未明确,少数开发商降价之际,我们还是提示短期风险。

四、我们理解如果政策继续收紧,可能有四种情况。其一,房产税,按目前传闻新老划断,几乎没有任何风险,是利空出尽之催化作用;其二,转售房产个人所得税严格征收并在差价20%税率上提升,有杀伤力但持续性有限;其三,针对大户型提升交易税,对大户型开发商有影响,但对豪宅市场有限;其四,开发贷进一步收紧,有针对性收紧开发商资金,短期内对市场有作用,长期又将推高房价。此外,也不排除在929政策的原有政策上再加码可能,但政策弹性有限。

提示短期内地产板块风险,维持行业增持评级,继续观察恒大地产降价效果以及后续行业变化。