2010年10月份房地产行业月报:销量如期回落

10月,受政策影响,一线城市成交量环比普遍下滑。10月,北上广深政策出现超预期收紧,限购等行政性措施普行,受此影响,一线城市商品房成交量普遍下滑。其中北京成交量环比下降了接近四成,上海环比降幅接近一成,深圳环比略有增长。尽管销量下滑,一线城市房价依然坚挺,表现为稳中有升,深圳一手房均价环比上涨了4.7%,上海非内环以内房价环比涨幅超过5.7%。

10月,二线城市调控效果已现分化,跟踪的11个城市中有7个销售环比出现萎缩。10月,限购令波及厦门、宁波、福州、杭州、南京等热点城市,二线城市商品房销售出现分化,调控效果部分显现。10月,在我们所跟踪的国内11个二线城市中,佛山、昆明、南京、东莞成交量环比增幅分别为97.6%、18.4%、15.6%、2.8%;宁波、西安、杭州、重庆环比降幅分别为35.8%、30.7%、26.3%、17%。

10月,在我们所跟踪的11个二线城市中,多数城市房屋成交均价呈现涨势。10月,在我们所跟踪的11个国内二线城市中,商品房成交均价普遍呈现上涨态势,其中西安、武汉、苏州、宁波等城市房价环比涨幅超过5%,分别为16.8%、9.5%、9.1%、5.2%;杭州、昆明因成交结构的变化均价出现了一定的下滑。

货币政策趋紧将是遏制房价过快上涨的利器。9月29日“新国五条”成功阻止了10月份全国房价的大幅飙升,但短期的行政管制难以取代遏制房价过快上涨的长效机制。10月20日,央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点,央行官员也适时表达了对未来通胀的担忧,我们认为货币政策已经进入加息通道。解铃还得系铃人,货币超发是房价飙升的始作俑者,只有货币政策从紧才是解决问题的关键。

房产税试点愈行愈近。全国工商联房地产商会会长聂梅生10月22日表示,房产税试点或许在明年3月前就会批准出台。相比之前主流媒体上半似谣言半似传闻的信息,聂梅生的讲话应该更具可信度,房产税一线城市试点似乎愈行愈近、呼之欲出。

维持行业“推荐”评级。预计未来供应会有所放量,但不会构成房价下行的压力,销售量略有下滑但不会出现二次探底,房价涨幅相对平稳,货币政策收紧将初见成效。土地溢价率将会下降,这对高周转地产蓝筹利好,业态发展将呈现强者恒强。目前行业估值仍处历史底部,维持行业“推荐”评级,重点推荐万科、保利、滨江、荣盛、中天城投。