国庆北京几个新盘销售情况及“沪十二条”点评:和风细雨

我们对国庆期间北京一些新开盘楼盘的销售数据进行了分析;同时,上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《 关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》,以下为简要点评:北京几个国庆期间新开盘的楼盘预订情况看起来依然良好。7个样本楼盘综合起来共2500套房,不到2周的长假期间预订率超过50%。显示需求并没有因为政策恐吓而再次“挖坑”。( 详细数据请见后面的附录)。我们对于假日期间的数据抱有一定的怀疑,但倾向于认为这样的数据很可能反映加码后的政策并未对市场需求产生明显的影响。

估计随着供给的继续涌出,销量上升与存货上升将并存,并且制约价格的继续上升。这在微观上可能体现为项目两极分化,比如这里有的项目脱销,有的项目销售率不到1/5。销售较差的项目中,比如旭辉紫郡项目为18500左右毛坯房,而在旁边地段稍好处近期开盘并销售较好的保利和金地楼盘比此低1000-2000元。

“沪十二条”严厉程度弱于预期。大部分内容属于按照加码后的中央调控政策对号入座,如严格执行差别化信贷政策、限制家庭购房套数、加大保障性住房供给、增加居住用地供给等;比较有自己特点的内容如关于土地增值税预征的规定较为详细,可操作性也较强;关于市场关注的房产税,并未表述具体的内容,而市场传闻的税率较低。

地产股也许再次出现机会。市场看起来朝着我们在《政策看房价,股票看销量》中提到的较好情景发展:即销量没有调整。尽管目前没有足够证据表明价格已经停止上涨,但是从媒体的口径来看,夸大地产市场热销状态的描述已经基本消失。再加上前面所述,市场缺乏涨价的基本面,我们认为继续快速涨价的风险较小。而政策层面将更多只是继续落实已有政策。