房地产行业:金九银十,传统理解的谬误

内容摘要:

2010年第三季度,地产行业新盘推出量较上半年出现巨幅增长。数据显示,北京9月计划开盘的普宅项目共46个。相比新政后的5至8月四个月的21个、27个、27个、18个预售入市项目数量,均有非常明显的上涨。预计9、10月份两个月将有大约80个新盘入市。随着新盘推出的增长,8月最后一周,地产成交量与价格出现双双上涨。市场预期突然转好,普遍认为随着金九银十传统销售旺季的到来,地产行业将走出低谷,迎来新一轮的增长。针对这一问题,我们进行了分析,结论如下:

9月成交量有望回升,环比幅度将有所放大。随着大量新盘推出,政策又处于相对平静期,消费者购房欲望将有所回暖,使得9月成交量有望回升。另外,由于调控因素,地产行业成交量已经处于历史低位,基数较小,相同的绝对数值,其环比增幅也会出现放大作用。因此从环比的角度看,增幅将有所放大。但其绝对数值,较09年同期,还有相当的差距。

金九银十销售旺季,数据上得不到支撑。从十年平均数据来看, 8、9、10月住宅成交面积占全年比重为12%、11%和11%,与6、7、11月基本持平,与2—5月相差2个百分点左右,差距并不是很大。10年来,我国经历两次地产调控,在这两个特殊年份里,也基本维持了前低后高的销售特点。另外,通过销售面积和销售额的对比,发现在调控的年份里,下半年销售量上升往往伴随着降价销售。因此,传统意义上的金九银十,在数据上得不到支撑,群体理解上存有误区。即使在2010年,两个月的销售旺季,也无法改变全年销售总量同比增速放缓甚至下降的事实。

调控政策短期不会转变,量价齐升趋势很难出现。由于地产调控政策压力巨大,成交量持续回升的前提是房价依然震荡,或者出现适度下跌。

假如房价出现普遍上涨,预期调控不会出现新的政策,但是执行力度将更加严格,从而使得成交量的再次萎缩,房价没有上涨动力。

开发商资金压力进一步紧张,地产行业价涨量跌的局面将更加难以维系。因此在政策压力面前,地产行业量价持续双升的局面很难出现。