凤凰股份:文化地产新锐

事项:7 月28 日,凤凰股份(600716)公告了全资子公司江苏凤凰置业有限公司拟收购重庆润源基础设施投资有限公司持有的南京龙凤投资置业有限公司74.81%股权,股权转让价款确定为6.5 亿元。

点评:表面上,公司出资的6.5 亿元大大高出润源公司的出资额3 亿元,实际上这个项目是一个极大的利润奶牛。

1、该地块是南京市区的钻石地块——铁管巷地块处在南京的“钻石通道”,铁管巷宽不过数米的巷子,一口气串起金鹰国际商城、友谊华联商厦、东方商城、大洋百货、中央商城、新街口百货商店、新街口苏宁电器,巷子东头连接地铁地下通道。

2、该地块在拍出后,闲置了四年多。原投资方上海泰龙当年提出的“亚洲第一高楼”规划方案一直未能通过南京市规划部门审批,该方案的容积率为13,除了资金原因外,规划问题其实也导致地块长期闲置。因为当地的基础设施难以承受“亚洲第一高楼”带来的水电交通灯公共事务难题。

3、2008 年在遭受金融危机之后,上海泰龙将项目公司其中75%的股权转让给了重庆国投,重国投仅扮演财务投资者的角色,项目规划仍然无法搞定。

4、在现在的“凤凰大厦——南京市铁管巷A、B、C 地块规划及建筑设计方案”显示,元规划已经调整,其中A 地块的用地面积为11375 平方米,总建筑面积84490.77 平方米,包括24722.64 平方米的商业物业和42218.4平方米住宅物业,建筑高度上限100 米;C 地块用地面积7098.2 平方米,总建筑面积114221.4 平方米,包括34452.8 平方米办公物业和19704.9平方米商业物业,建筑高度上限150 米。该规划是在凤凰集团的帮助下完成的,这也是凤凰股份文化产业地产概念战略的一部分。

5、公司此次出6.5 亿元收购75%的股份,相当于楼面地价仅为7600 元/平米。而附近的普通住宅售价在2.5w 元/平米,办公物业在4w 元/平米,商铺5w 元/平米。我们按此计算,该项目净利润将为22 亿,相当于每股3元。

6、该项目得到集团公司大力支持,凤凰股份向集团公司贷款12 个亿,年利率5.3%。这是一个相当优惠的条件,而且不受银行贷款的影响。

给予公司“买入”评级,目标价10 元。考虑到以上收购项目,假设房价涨幅=0%,贴现率=10%,公司2010 年静态NAV 为每股9 元。2010、2011 年每股收益分别为0.35 元,0.71 元。考虑到公司国有背景与文化产业地产的竞争优势,我们设定公司未来6 个月目标价10 元,给予“买入”评级。