房地产行业事件点评报告:国家统计局公布2010年1-4月全国房地产市场运行情况

事件:

2010年5月11日,国家统计局公布2010年1-4月全国房地产市场运行情况。

分析:

调控政策促使房地产开发投资环比下降。4月中旬,“新国十条”的出台,打破了房企对于宏观调控政策“暂时进入观望期”的预期,使得房地产开发投资趋于“谨慎”。4月,全国房地产开发投资为3340亿元,环比3月下降了3.19%。主要源于:4月房屋新开工面积为1.34亿平方米,环比下降了22.99%;土地购置面积为3017万平方米,环比下降了19.74%,契合了4月份相对平静的土地市场。

我们认为,随着调控政策的深入、商品房成交量的进一步萎缩,房企继续控制开发节奏保资金链的趋势很明显。

商品房销售“量跌价升”显调控难度。4月,全国商品房销售面积为8051万平方米,环比3月微幅下降155万平方米,其中住宅下降了180万平方米,显示了以“抑制需求”为核心的调控政策的威力初现。但由于商品房有效供给的不足,使得4月份商品房销售均价环比3月上升了16.94%,为5502元/平方米;同期,全国70大中城市房屋销售价格同比上升了12.8%、环比上了1.4%,亦为佐证。

我们认为,当前房价上升的根源在于供给的不足,短期内单纯的“需求抑制”虽有效,但治标不治本。

银根“紧缩”开始影响房企“资金链”。 4月新增房企开发资金合计5353亿元,尽管同比上升了55.54%,但环比3月下降了7.4%。(1)当月国内贷款为878亿元,环比下降了25.91%;(2)当月自筹资金1857亿元,环比下降了13.87%;(3)源于销售价格的上升,虽然当月销售面积环比下降,但定金及预付款和个人按揭贷款仍有一定幅度的上升,分别为14.43%和1.6%。我们认为,随着调控政策进一步深入、买卖双方“观望”而导致成交的进一步萎缩,定金及预付款和个人按揭贷款将会出现环比下降情况。

行业预期改变促使景气指数“拐点”。超预期的调控政策出台,促使行业发展预期出现了改变,行业投资趋于“谨慎”、市场成交趋于萎缩,进而导致行业景气指数1年后重现“拐点”,即4月国房经济指数为105.66,环比3月回落了0.23点。我们认为,随着行业实体经济的进一步“谨慎”,行业景气指数将继续下行。