房地产行业周刊:从紧预期高悬,去化月数走低

上周(8月6日-8月12日)我们观察的17个主要城市成交量346.7万平米,环比下跌5.4%,同比上涨68.8%。上周楼市政策表态密集,新华网发表了有关加强楼市调控的文章。督查组返京后虽然给予各地调控积极评价,但仍表示储备政策将适时而动,对于政策的悲观预期仍悬于空中、难以落地。7月份已公布公司数据看,在季节因素和政策加力的作用下,品牌房企推盘、促销力度均有减弱,导致月度销售额环比下滑。我们认为,未来一段时间行业政策将视价格而动,地方执行收紧,限价、限售等行政措施也可能更多出现,维持对板块的中立评级。

支撑评级的要点n政策动态:上周媒体对督查组返京后的结论报道声音纷乱,一说给予除广东江门以外的省市调控情况以积极评价;一说督查组定调“从严调控”,房地产储备政策将适时而动;本周住建部和江门住建局又对上周媒体报道内容进行了否认。财税政策方面,媒体称30余省市地税部门为开征存量房房产税开展房产税税基评估集训。另外,上周统计局数据显示,12年1-7月全国房屋新开工面积下降9.8%,降幅比1-6月扩大2.7个百分点。

公司信息:中银国际关注的房地产上市公司共有23家地产公司公布了7月份销售数据。其中,16家公司1-7月累计销售金额实现同比增长,大部分公司7月销售环比下跌;公布年报的8家关注公司中5家净利润出现同比下跌,业绩风险逐步显现。

股价表现:以上周的表现来看,沪深300指数下跌1.41%,申万地产指数下跌1.86%,跑输大盘。以近一个月的表现来看,沪深300指数下降4.03%,申万地产指数下降11.36%,表现弱于大市。在我们关注的上市地产公司中,表现最好的为阳光城,涨幅为1.9%;表现最差的为首开股份,跌幅为29.9%。

市场概况:上周,我们观察的17个主要城市合计成交面积为346.7万平米,环比下跌5.4%,同比上涨68.8%;一线城市成交量跌多涨少、二三线城市成交量涨多跌少,其中,一线城市环比下跌12.1%,二三线城市环比下跌3.2%;价格指数较上一周环比下跌4.2%至172.2,17个城市价格跌多涨少,其中,广州和长沙涨幅居前,分别为0.9%、0.3%;深圳和天津跌幅居前,为11.4%和7.3%。可售存量指数环比上涨0.5%至99.5,十大城市新增可售面积为263.9万平方米,环比上涨55.2%。12周移动平均消化月数由年初最高的20.1个月下降到目前的10.4个月,创今年最短消化月数,相当于11年3月的水平。

投资评级和建议:随着销售回升、存货去化、房价上扬,近期市场对于政策从紧的预期加强,而在缺乏官方明确动作的时候,各家媒体的声音纷乱,市场担忧难以纾解,政策变量是近期影响股价的最重要因素。从实体市场角度看,限售限价等措施可能延迟供应释放,从而使得7、8月后本应进入旺季的销售量放缓回升速度,而价格方面我们则并不太担心,供应增长和回款需求下,房价全面回升的基础显然并不牢固。

本周我们维持对投资者“耐心等待、低位介入”的建议,随着中报业绩风险显现,在场内资金博弈下,优质龙头地产公司近期跌幅扩大。但从行业运营环境来看,强者恒强成为必然,我们重点关注仍为行业龙头公司(招地、保利、万科),和具备独特优势、销售表现上佳的二三线地产股(首开、中南、荣盛)等。.