2014年房地产行业投资策略:市场化思路已明确,关注新型城镇化规划

本期内容提要:

2013年房地产销售增速逐步回落,城市分化明显。2012年底至2013年上半年,受调控真空期及开发商推盘放量影响,房地产销售增速出现较快增长,下半年逐步回落。上半年一线城市销售面积同比环比增速均领先,下半年尤其是四季度以来,受政策收紧影响出现明显下滑。三线城市销售面积9月份以来出现持续回升,尤其是同比增速大幅回升。从销售价格看,10月份一二三线城市销售均价同比增速均再创近年来新高,上半年涨幅较大的一线城市环比回落较明显。和上半年相比,主要城市土地供应和成交面积增速均有所下滑,一线城市下滑较明显。从成交均价看,一二三线城市均创新高,其中一二线城市增速近两月有所回落,三线城市保持稳健增长。

2014年房地产市场或将温和下行。2013年房地产市场量价齐升,部分一二线城市房价飙涨, 而房地产市场化机制的形成是一个渐进过程,2014年行政调控手段在热点城市将进一步加强, 房地产市场需求释放面临减速,新增供应增速不会有惊喜。一线和部分二线城市房价增速面临回落,房地产市场将面临高位盘整。

市场化调控思路已明确。十八届三中全会并未明确提及房地产调控,但对行业的未来发展已指明方向,即以市场化为主要原则,适时推动长效机制建立,同时新型城镇化对房地产行业将有积极推动作用。具体看,三中全会对房地产行业影响主要表现在以下三个方面:1、建立城乡统一的建设用地市场;2、推进农业转移人口市民化;3、加快房地产税立法并适时推进改革。我们认为,农村集体经营性建设用地入市将增加土地整体供应,同时提升土地利用效益,土地商品化属性将越来越强。从长期趋势看,在宏观经济稳定的前提下,土地价格应该是继续呈现上升趋势。推进农业转移人口市民化,把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系,将增加商品房的刚性需求,有利于房地产市场的长期发展。目前,农村土地改革、不动产登记制度尚未成熟,很多三、四线城市的房地产市场欠发达,尚不具备全国统一推行房地产税的条件,因此房产税短期难以大范围推行。2013年12月3日,中共中央政治局召开会议提出,要走新型城镇化道路,将出台实施国家新型城镇化规划。新型城镇化对房地产市场的长期推动作用或将进一步明朗。

行政调控手段短期不会退出。四季度以来,除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外,已有郑州、武汉、南昌、沈阳等十余个城市发布进一步收紧房地产调控政策,调控手段依然以限购限贷为主。三中全会的基调是理顺政府与市场的关系,但限购限贷无疑仍属于以政府之手为主的调控,这可能也是现阶段政府的无奈之举。因为在房价高涨、供需矛盾偏紧的情况下,如果政府退出管制,必然又是一轮非理性的暴涨。当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程,为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。

维持行业“中性”评级。由于市场化机制的建立是一个渐进的过程,现阶段行政调控将依然发挥作用。2013年一线及部分二线城市房价涨幅较快,我们预计行政调控将进一步收紧,房地产市场需求释放面临减速,预计2014年房地产开发销售增速将会温和下行。维持行业“中性” 评级。重点推荐保利地产(600048)、万科A(000002)和世联地产(002285)。

风险因素:宏观经济增速低于预期;货币政策收紧,调控加码。