亿城股份2010年中报点评:环渤海区域明星冉冉升起

上半年业绩下滑源于结算结构。公司(000616)上半年实现营业收入10亿元,同比增长21%,归属母公司净利润6400万,同比下降30%。每股收益6分钱,业绩略低于预期。公司上半年利润下降的主要原因是主力结算的苏州亿城新天地二期项目毛利率较低。公司2010年度可结转收入的房地产项目主要有亿城新天地二期和西山华府南区。随着西山华府南区在四季度的结转,公司的毛利率和净利润水平将会有较大的提升。

上半年经营有序进行,业绩提前锁定。公司各项运营工作有序进行。项目开发方面,西山公馆项目于4月开工建设。销售方面,北京的西山华府项目上半年实现销售额9.50亿元;亿城新天地三期4月开盘,截至报告期末,共实现销售额2.3亿元;其他项目尾盘实现销售金额8800万元。项目拓展方面,公司于2月获取了秦皇岛项目二期地块,新增项目储备约32万平方米,楼面地价不到1千元。截止报告期末,公司拥有预售账款23亿元,已经提前锁定全年业绩。

下半年坚持稳健经营、聚集战略。公司下半年的工作重点有三方面:一是市场营销方面,采取灵活的定价策略,积极促进销售和现金回流,保持公司财务稳健。二是项目开发方面,继续保持合理的开发节奏,实现年内青龙湖项目和天津红桥广场项目的开工建设以及西山华府南区的竣工,保证公司业绩的平稳增长。三是土地拓展方面,坚持“聚焦实惠高端市场和环渤海区域”的“双聚焦”战略,积极拓展符合公司战略布局、市场发展潜力大的环渤海二、三线城市土地市场,谨慎、合理扩充土地储备。

适时扩张铸就可持续发展基础。我们认为,过去一年公司把握住了市场时机,新增了北京、天津和秦皇岛的四个优质项目,保障了聚焦高端和环渤海区域的长远发展战略。公司从09年二季度开始,抓住了北京土地市场调整的最后机会,低成本补充了西山公馆项目和青龙湖项目;在北京地价大幅攀升后,明确了在环渤海二线城市寻找价值洼地的投资策略,于09年四季度和今年年初,相继获取了天津红桥广场项目和秦皇岛项目,这两个项目皆有成为京津高端人群暑期休闲终极目的地的潜力,既能受益于北京房价上涨、土地成本又相对低廉。

维持强烈推荐评级。我们看好公司精准的战略定位和执行能力,而稳健的财务状况和确定的业绩亦凸显了其在行业调整中的投资价值。我们预计公司2010年2011年每股收益分别为0.6元和0.73元,对应动态市盈率为 10倍和8倍。维持对公司强烈推荐的投资评级。

风险提示。风险来自于房地产调控政策加码或环渤海区域楼市出现深度调整。