2015年房地产行业投资策略:政策预期明确,复苏回暖是大概率

本期内容提要:

政府救市态度明确,利好将进一步释放。根据我们对房地产投资的敏感性分析,房地产投资年度增速应该在14%以上,GDP 增速才能够保住7%。2014年,房地产投资增速由年初的19.3%下滑至10月份的12.4%,房地产投资的快速下滑使宏观经济保7的变数加大,迫使央行采取救市措施,限购限贷相继放松。11月份央行非对称降息的放松力度超预期。亦表明宏观经济增速变数增大,降息周期来临,预计未来将进一步出台放松政策。由于目前个人按揭贷款并未出现明显放松,在降息周期启动的大背景下,个人按揭房贷将逐步放宽,有利于房地产销售的企稳回升。

房地产市场已触底,将逐步复苏。2014年,房地产市场开发销售增速逐步回落,但降幅已逐步收窄。8月份以来,主要城市成交逐步回升,10月份成交创下去年11月份以来的新高。随着销售的逐步回暖,主要城市存销比加速下降,去库存压力减缓。11月份,一线城市土地成交面积和成交均价大幅回升,明显回暖。在救市政策不断出台的大背景下,房地产市场可以判断为已触底,2015年逐步复苏应是大概率事件。

房地产市场短期趋势复苏回暖。我们在2014年度投资策略中提到:“2014年房地产市场需求释放面临减速,新增供应增速不会有惊喜。一线和部分二线城市房价增速面临回落,房地产市场将面临高位盘整。”年初以来的房地产市场走势基本验证了我们的前期判断。由于目前个人按揭贷款并未出现明显放松,在降息周期启动的大背景下,个人按揭房贷将逐步放宽, 有利于房地产销售的企稳回升。预计商品房销售增速四季度触底,明年上半年有望逐步回升。长期看,从房地产需求、盈利和经营模式看,行业发展将经历拐点,分化转型将进一步加剧。

维持行业“看好”评级。本次降息力度较大表明宏观经济下行风险较大,政府救市立场明确, 后续有望继续出台相关宽松政策,有助于房地产市场的触底回升,维持行业“看好”评级。重点推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、世联行(002285)和金科股份(000656)。

风险因素:政策利好及房地产销售回升不及预期