主要城市房地产市场月报:量价齐跌,实质性好转仍需等待

观点综述:政策面预调微调信号初现,但实质性好转仍需等待,政治局会议定调“要坚持房地产调控政策不动摇”,中央经济工作会议增加了“加快普通商品住房建设, 扩大有效供给”的表述,意味着中央对持续从紧调控可能导致未来普通商品房供应下降的危险有所警觉。12 年宏观调控转向以“稳增长”为首要目标,给处于寒冬中的行业一线希望。行业基本面继续向下深度调整,市场观望情绪浓厚,成交量低位下行,降价由一线向二线扩散,库存继续高企。我们维持此前观点,较好投资机会可能要等到明年2 季度,届时房地产投资大幅下滑影响到“稳增长”目标时,政策面才有望实质性好转;行业基本面好转则需等待明年下半年行业供应减缓、被压抑需求释放。近期建议适当关注周转快业绩锁定的招地、保利、万科等公司投资机会。

一二线城市一手房成交量低位下行,一线差于二线,三四线亦有所趋冷。从单月成交面积来看,17 城市环比降一成,同比降近四成,其中二线城市结束了下半年以来环比持续小幅增长的势头,本月环比降幅逾一成,但同比降幅仍小于一线城市;11 月全国住宅销售面积同比仅下降3%,表明三四线城市销售相对较好,估测同比仍为正增长,但自10 月份以来增幅明显收窄。从累计成交面积来看,17 城市同比降13%, 降幅继续扩大,其中一线降幅大于二线;1-11 月全国住宅销售面积同比增8%,估测三四线城市同比增幅在15%左右,表现相对较好,但增幅亦呈下降趋势。

二手房成交情况差于一手房。6 城市11 月成交面积环比上月增16%,环比9 月降4%, 十一长假致上月基数偏低;同比大幅下降56%,降幅略有收窄。1-11 月累计成交面积同比降逾五成。 降价从一线向二线城市扩散,楼盘去化情况未有改善。从均价来看,14 城市环比8 个下跌或持平,同比10 个下跌或持平,较10 年底7 个下跌。综合整体均价、套均面积、分区成交情况,我们认为10 月份以来多数一线城市房价呈下跌态势,多数二线城市房价呈止涨态势,部分房价下跌。楼盘去化情况未有改善,二线相对好于一线,一线多数楼盘去化不足两成,甚至为个位数,二线多数为二至五成。

库存继续高企,去化持续恶化。9 城市可售面积环比增6%,同比增近五成,其中沪、武汉、青岛超过08 年的历史高点;整体去化时间达16 个月,环比微增,同比翻番。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。