房地产周刊:改革方向落定,主题热度持续

上周(2013/11/11-2013/11/17)17个城市合计成交343.7万方,环比下降12%,价格指数继续上涨,11、12月份随着一线城市调控收紧,整体成交预计有所下滑。《中共中央全面深化改革若干问题的重大决定》直接提及地产行业虽然不多,但在财税改革、土地改革、推动城镇化方面指明了方向,自贸区扩容也已明确,改革红利的主题性机会仍将表现活跃,并随后续政策的出台有所蔓延。地产板块整体低估值的修复也有望在年底年初得到体现。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的17个城市合计成交面积343.7万平米,环比减少12%;价格指数环比上涨1.7%,其中,重庆和北京的价格涨幅居前,苏州和广州跌幅居前;15城新增可售面积环比减少8%,可售存量指数环比上涨0.52%,3个月移动平均去化月数为11.4,3个月移动平均批售比为1.24。11-12月份由于钱紧及一线城市调控全面收紧,成交活跃度将有所下降。

政策宏观动态:十八届三中全会关于全面深化改革的重大决定公布,其中,财税改革方面,提出加快房地产税立法并适时推进改革;土地改革方面,提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,完善土地增值收益分配机制,合理提高个人收益,扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨,完善土地租赁、转让、抵押二级市场。房产税明确立法将强化存量开征预期,对投资性购房需求产生抑制作用,预计本届政府的第一个五年内即可完成;土地改革的推进预计将是一个相对漫长的过程,短期内推进较快的是供给不足的热点城市,政策着眼点也主要在提高农民收益和补偿上,对整体土地供给的影响有限。上周安徽省政府上周在官网发布指导意见,决定在全省20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作,要求2015年底前实现农村集体所有土地确权登记发证、建立多元统一的农村土地市场、农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地。

上市公司动态:截至上周,中银国际关注的26家房企中23家公布了10月份销售情况,已公布10月数据的房企销售额环比增长1.77%,同比增长32.42%。此外,华夏幸福、招商地产和阳光城公告拿地;新湖中宝公告控股股东增持,广宇发展和万方发展公告发行股份购买资产及配套融资预案。

投资评级和建议

全面深化改革重大决定的公布,明确了财税改革、土地改革、国企改革、新的自贸区等方向,地产板块机会集中在拥有改革红利的主题性公司身上,如拥有国企改革预期的上海、珠海、深圳本地地产股,与土地改革相关的拥有工业农业用地的企业,天津、广东等传闻自贸区热点地区的房地产股等,预计随着后续政策预期明朗化,相关公司仍将继续活跃。

另外,我们依然长期看好龙头企业万科、保利,以及资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司。